Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую собственность?

Все зависит от того, правильно ли оформлена собственность.

В случае с материнским капиталом собственность распределяется между всеми членами семьи без исключения. Квартира должна находиться в совместной собственности. А на оформление дается не более 6 месяцев. Доли выделяются по согласию между членами семьи.

Продажа непосредственно затрагивает интересы детей, включая право на нормальные условия проживания. В первую очередь родители должны соблюдать права детей. Это контролируется государственными органами и, в первую очередь, органами опеки. Если право детей нарушено и собственность оформлена неправильно, может возникнуть проблема с ее продажей.

Органы опеки обычно легко дают согласие, если планируется приобретение жилого дома или квартиры с большей площадью. Это не только улучшит жилищные условия детей, но и позволит им получить большую долю. К тому же, часто речь идет о приобретении квартиры в новостройке.

к содержанию ↑

Законодательная база

Если жилье куплено за материнский капитал, к нему применяются все те же правила, что и при продаже жилья, доли в котором принадлежат несовершеннолетним.

  1. Все операции проводятся законными представителями с разрешения органов опеки. У родителей есть обязательство подавать заявление только лично. Доверенное лицо не может действовать от лица родителей.
  2. В течение 1 месяца органами опеки принимается решение. Это время необходимо для проверки соблюдения прав несовершеннолетних.
  3. Дети должны быть обеспечены равноценным или лучшим жильем. Недопустимо ухудшение качества условий проживания. Продать квартиру можно только в случае одновременной покупки новой недвижимости. Если площадь квартиры меньше, ребенку следует выделить большую долю.
  4. Уделяется значение месту нахождения жилья. Так, если городская квартира меняется на дом в сельской местности, может встать вопрос о целесообразности подобной сделки. Если вы решили сменить регион проживания, необходимо привести серьезные доводы. Так, это может быть хорошая экология, в которой нуждается ребенок.
  5. Если опека не одобряет совершение сделки, юристы данной организации обращаются в суд. При рассмотрении искового заявления будет учтено, улучшили ли родители условия проживания детей.

Многие планируют построить дом с использованием материнского капитала. Но многих волнует, через какой период времени его возможно продать? Отношения, связанные с использованием этих средств, регулируются Федеральным законом от 29.12.2006 № 256.

Он не устанавливает ограничений по продаже такого жилья. Основным требованием является одобрение опеки на совершение сделки.

Данное требование включено в следующие нормы:

  • ст. 21 ФЗ «Об опеке»;
  • ст. 28 и 37 ГК РФ.
к содержанию ↑

Последовательность действий

Права детей будут соблюдены, если в новом жилье им предоставить соразмерные доли. Но на практике это не так легко осуществимо. Необходимо не только найти согласного на сделку покупателя, но и подобрать подходящий вариант для приобретения новой недвижимости. Затем заключают предварительный договор купли-продажи.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей детям? Предварительно следует открыть в банке вклад. На него переводится сумма, равная стоимости доли. Эта процедура возможна только по решению органов опеки. Средства зачисляются непосредственно после предоставления разрешения.

Существует еще один вариант, когда выделяется доля в доме или квартире родственника. Доля может быть меньше, если другое жилье имеют большую площадь. Доля определяется в зависимости от разницы в цене.

к содержанию ↑

Разрешение

Чтобы получить разрешение, родители должны лично обратиться к специалисту из органов опеки на прием. На месте необходимо заполнить бланк заявления и подать документы на рассмотрение. В заявлении указываются полные сведения об объектах недвижимости и распределении долей. В конце оба родителя ставят подписи.

Необходимо подать следующие документы на всех членов семьи:

  • паспорта родителей и паспорта детей, достигших 14-летнего возраста;
  • свидетельства о рождении малолетних детей;
  • заявление от детей, достигших 14 лет;
  • заявление от остальных взрослых собственников;
  • свидетельство о браке;
  • в случае развода предоставляется соответствующее свидетельство;
  • справка из школы, детского сада или поликлиники.

Предоставляются не только оригиналы, но и копии. Сотрудник органов опеки проверит документы на соответствии и возьмет копии. Дополнительно требуются документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость:

  1. кадастровый паспорт;
  2. техническая документация;
  3. выписка из лицевого счета для подтверждения отсутствия долгов;
  4. предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
  5. справка о цене жилья;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. заявление о гарантии совершения сделки от владельца приобретаемой недвижимости.

По закону у органов опеки есть месяц на рассмотрение заявления. Но решение могут выдать и раньше в зависимости от особенностей недвижимости и состава вашей семьи.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Его подписывает руководитель муниципального образования, проставляется печать организации. Разрешение действительно в течение 3-х месяцев, поэтому не стоит затягивать с подписанием договора и передачей документов на регистрацию.

После завершения сделки у родителей есть 1 месяц, чтобы предоставить в опеку документы о переходе права собственности.

к содержанию ↑

Процедура продажи

Чтобы не возникло вопросов в правильности проведения сделки у органов опеки, следует выполнить определенную последовательность действий. Важно подобрать жилье на замену. Оно должно быть равным или лучшим, если сравнивать с предыдущей недвижимостью. Если есть квартиры у родственников родителей и они не против, можно выделить доли у них.

В некоторых случаях допускается покупка квартиры, имеющей меньшую площадь. Это становится возможным, если предыдущее жилье находится в плохом состоянии, а приобретаемое жилье меньше, но располагается в новом доме.

Тогда детям в новом жилье необходимо выделить большие доли, чем у владельцев старше 18 лет. В данной ситуации органы опеки признают обмен равноценным.

Если родители планируют переезд в другой регион или населенный пункт, необходимы веские основания. Это может быть справка из медицинского учреждения о том, что ребенок нуждается в более мягком климате по состоянию здоровья.

Также это может быть справка с работы одного из родителей о переводе в другой регион или населенный пункт, из-за чего требуется смена места жительства всей семьи.

В опеку предоставляются документы и заявление от владельцев квартиры. Составляется акт обследования приобретаемой недвижимости от выездного инспектора из опеки. Если все в порядке, органы опеки выдадут разрешение на продажу.

После этого можно подписать договор на продажу имеющегося и приобретение нового жилья. На новое жилье оформляется собственность. В ней выделяются доли несовершеннолетним лицам. Если родители хотят передать детям полное право на владение жильем, это не запрещается.

к содержанию ↑

Необходимые документы

При продаже квартиры будущий собственник может запросить документы для проверки юридической чистоты сделки. В пакет документов может входить следующее:

  • выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных;
  • подтверждение отсутствия задолженности за домофон, телефон и интернет;
  • документ об отсутствии задолженности по квартплате;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Для регистрации сделки в Росреестре требуется следующее:

  1. паспорта родителей и детей старше 14 лет;
  2. свидетельства о рождении детей:
  3. свидетельства о собственности или выписка из ЕГРН;
  4. разрешение опеки;
  5. договор купли-продажи;
  6. акт приема-передачи.

После завершения регистрации собственности в отдел опеки предоставляют выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних и договор купли-продажи.

к содержанию ↑

Ограничения

Согласно ст. 36 ГК РФ, такое жилье нельзя продать, если отсутствует разрешение от опеки. Ни один серьезный агент недвижимости не возьмется за такую работу. К тому же, Росреестр может приостановить регистрацию сделки до получения полного пакета документов. Важным условием является выделение долей несовершеннолетним.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

При этом не учитывается возраст несовершеннолетнего. Если он является несовершеннолетним, ему придется выделить долю. Ее размер определяется по договоренности между членами семьи в зависимости от размера и стоимости квартиры или дома.

Если квартира продается при разводе, в первую очередь учитываются интересы несовершеннолетних членов семьи. Им выделяется положенная доля в новой недвижимости или в другой имеющейся квартире. Устанавливаются следующие ограничения:

  1. дети не лишаются права собственности и своих долей;
  2. новая недвижимость должна быть не хуже имеющейся;
  3. смена региона проживания допускается только при наличии веских оснований.

Если все эти условия соблюдены, проблем с продажей недвижимости возникнуть не должно. Если же условия проигнорировать, сделка признается недействительной.

Наиболее сложные случаи возникают, когда новое жилье планируется приобретать за счет ипотечных средств. Есть серьезная вероятность отказа и подавать заявки в банки следует заблаговременно. Отказ возможен даже в случае максимальной прозрачности и при соблюдении всех прав ребенка на нормальные условия проживания.

В соответствии с действующим законодательством, родители обязуются выделить детям доли в собственности. Проблема может возникнуть с жильем, еще не введенным в эксплуатацию.

К тому же, если собственник перестанет платить по кредиту, банк имеет право реализовать недвижимость. Но если в качестве собственников выступают несовершеннолетние, банк не сможет этого сделать.

к содержанию ↑

Сроки продажи недвижимости

Законодательство не устанавливает ограничений по срокам продажи. Даже если документы о собственности были получены недавно, квартиру уже можно продавать.

При этом не появляется необходимость выделять доли на детей, так как это следует сделать в течение полугода после оформления собственности. Но при покупке новой недвижимости, в которой будет проживать семья, детям обязательно выделяются доли.

Соответствующие документы обязательно предоставляются в органы опеки.

к содержанию ↑

Риски покупателя

При продаже недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, несут риски все стороны сделки. Так, продавцы несут административную и уголовную ответственность. А покупатель может столкнуться с отменой сделки в случае нарушения прав детей. Если это случилось, сделку признают недействительной по решению районного суда.

В этом случае квартира возвращается предыдущему владельцу, а он обязуется вернуть полученные деньги. При этом квартира возвращается независимо от того, как быстро вернут уплаченные средства. Даже если органы опеки не среагируют на нарушение прав детей, ребенок может оспорить сделку. Такая возможность появляется у него по достижении 18 лет.

Наиболее безопасный вариант, когда осуществляется одновременная продажа старого жилья и приобретение новой квартиры. Желательно запросить у продавца копии соответствующих документов. Если он отказывается их предоставить, лучше рассмотреть другой вариант.

Таким образом, законодательство не запрещает продажу квартир, приобретенных за счет материнского капитала. Но важно соблюсти законные интересы детей. Им необходимо выделить соответствующие доли. Также есть особенности при обращении в банк за ипотечным кредитом.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: правила и документы

Последние изменения: Январь 2020

Более 90% получателей маткапитала потратили его на решение «квартирного вопроса». В основном, деньги расходуются на приобретение нового, более комфортного жилья для всей семьи, являясь существенной доплатой к собственным сбережениям.

Но случаются ситуации, когда появляется необходимость эту недвижимость продать. Обычно они связаны с желанием приобрести жилье побольше или в другой местности.

Но перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учесть правовые нюансы, которые связаны с такой сделкой.

к содержанию ↑

Возможные проблемы продажи квартиры с материнским капиталом

Сложности при продаже квартиры связаны с некоторыми законодательными ограничениями, установленными Гражданским кодексом и другими нормативными актами. И первое из них касается защиты интересов несовершеннолетних детей, имеющих доли в продаваемом жилье.

Разрешение от органов опеки

Приобретая жилой объект с использованием материнского капитала, граждане обязаны выделить в нем доли для несовершеннолетних детей. Таково требование закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. – 10-я статья (п.4). Без этого право собственности на квартиру чиновники Росреестра не зарегистрируют.

Поэтому если к моменту продажи жилплощади хоть один ребенок-собственник не достиг совершеннолетия, сделка состоится только с письменного разрешения органов опеки и попечительства.

Перед тем, как принять решение, сотрудники ведомства обратят внимание на ряд обстоятельств:

  • получит ли несовершеннолетний ребенок долю в другой квартире (уже имеющейся или которая будет приобретена на вырученные средства);
  • не будет ли новая недвижимость меньших размеров или с худшими удобствами;
  • не ущемит ли сделка иные интересы несовершеннолетнего дольщика (например, вместо квартиры в центре большого города приобретается недвижимость в отдаленной деревне)

То есть органы опеки должны быть проинформированы, куда переселяется ребенок из продаваемой квартиры, и будет ли там его доля. И не просто проинформированы, а с предоставлением подтверждающих документов. Они должны содержать характеристики продаваемого и покупаемого жилья.

Чтобы получить разрешение опеки, продавцам недвижимости придется предоставить и другие документы:

  • заявление с просьбой дать соответствующее разрешение;
  • паспорта родителей;
  • паспорт несовершеннолетнего – если ему уже исполнилось 14 лет;
  • свидетельство ЗАГС о рождении ребенка – если он младше 14 лет;
  • документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемую квартиру (выписка из Единого госреестра или свидетельство);
  • свидетельство о браке / разводе родителей или смерти одного из них;
  • справка из паспортного стола — с указанием всех членов семьи, зарегистрированных на жилплощади;
  • доверенность, если сделка совершается через представителя (и паспорт доверенного лица) и т.д.

Предварительное согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной за материнский капитал, выдается в 15-дневный срок с момента подачи заявления с документами. Отказ в этом действии должен быть мотивирован. Он подготавливается в тот же срок.

Внимание! Органы опеки и попечительства обычно отказывают в продаже квартиры, если ее по предварительному договору с покупателем ее планируется совершить с рассрочкой платежа или привлечением кредитных средств.

Разрешение от банка-кредитора

Другая проблема возникает в семьях, желающих продать квартиру, взятую в ипотеку. Если она еще не погашена, недвижимость находится в банковском залоге.

А, значит, распоряжаться ею собственники смогут лишь с разрешения кредитора. В этом случае продавцам придется соблюсти не только права детей (предварительное согласие чиновников из опеки понадобится и в такой ситуации), но и банка – 346-я статья Гражданского кодекса..

Продажа квартиры, кредит за которую еще не выплачен, означает, что к ее новому владельцу вместе с недвижимостью перейдут и обязательства перед финансовой организацией по дальнейшему погашению долга. Банк тщательно проверит, насколько он в состоянии их исполнить.

В частности, кредитора будет интересовать:

  • возраст покупателя;
  • является ли он трудоспособным и дееспособным гражданином;
  • имеет ли он постоянный доход (работу), и какова его величина;
  • есть ли у приобретателя заложенного жилья иная ликвидная недвижимость в собственности;
  • готовы ли за него поручиться платежеспособные родственники или друзья.

На основании этих и других критериев банк будет решать, согласен ли он на переход обязанности по погашению займа к другому лицу. Если ипотечное жилое помещение собственники продадут без согласия кредитора, у того есть право оспорить сделку в суде.

Добрая воля сособственников

Поскольку квартиру, приобретенную с участием материнского капитала, по закону приходится оформлять в общедолевую собственность, у нее в большинстве случаев несколько взрослых владельцев. И продать жилье целиком они смогут, только договорившись между собой.

246-я статья Гражданского кодекса РФ гласит (п.1), что объектами, находящимися в долевой собственности, можно распоряжаться только по согласию всех участников.

Это правило становится проблемой, когда между дольщиками возникают неприязненные отношения. Например, если супруги-сособственники пережили скандальный развод.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Но в любом случае, совладельцам придется договариваться: ни один суд не обяжет «упрямцев» совершить сделку против их воли. Каждый волен свободно распоряжаться недвижимостью только в пределах своей доли.

к содержанию ↑

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Когда получены согласия банка и органа опеки, а все сособственники согласны на сделку, можно непосредственно переходить к процедуре реализации квартиры, при покупке которой использовался маткапитал.

В остальном она мало чем отличается от аналогичных операций по отчуждению жилья:

  1. По требованию покупателя и / или его агента подготавливаются необходимые документы.
  2. С покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Второй договор (в большинстве случаев) сразу оформляется с продавцом нового жилья. Если часть денег планируется положить на расчетные счета детей, они заранее открываются на их имя.
  3. Стороны договариваются о порядке и сроках взаиморасчетов. При необходимости в банке арендуется депозитная ячейка, куда закладывается денежная сумма, указанная в договоре купли-продажи. Обычно покупатель и продавец оплачивают ее поровну.
  4. Документы передаются на регистрацию сделки в Росреестре – непосредственно в ведомство или через многофункциональный центр.
  5. После регистрации продавец предъявляет в банке документы, свидетельствующие, что продажа квартиры состоялась. Показав их сотруднику банка, он получает доступ к ячейке и забирает деньги.

Средства, вырученные от продажи квартиры, продавцы вправе потратить следующим образом:

  • на покупку нового жилья для семьи – такого же или лучшего качества (с обязательными долями, оформленными на несовершеннолетних детей);
  • на покупку жилья без выделения долей несовершеннолетним членам семьи – при условии открытия р/с на детей (от опеки), куда будут внесены средства, эквивалентные стоимости долей, которые им полагались бы;
  • на покупку менее комфортабельного или просторного жилья – если часть денег, полученных от продажи жилья, необходимо потратить на экстренные семейные нужды (например, на лечение и реабилитацию ребенка);
  • на покупку частного дома для всех домочадцев.

Продавцы недвижимости иногда интересуются, можно ли расторгнуть уже заключенный договор с покупателем. Для этого потребуются серьезные основания: например, нарушение им обязательства по перечислению денег за покупку, или если сделка была оформлена мошенническим путем – против воли собственника.

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом.

За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства. Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862.

Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

к содержанию ↑

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1. Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире. Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке.

Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке.

После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются. Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним.

И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.

2. Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья.

Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома. Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное.

При этом должны соблюдаться определенные условия:

  • в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
  • новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
  • приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
  • кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка.

Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3. Согласовать сделку с органами опеки и попечительства

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы.

В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

  • заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
  • паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
  • свидетельство о браке или о разводе;
  • свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
  • договор, по которому возникло право собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
  • справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться. Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно.

4. Пройти государственную регистрацию

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра. Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты).

Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5. Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал. предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:

  • договор купли-продажи,
  • выписку ЕГРН о регистрации права собственности.
к содержанию ↑

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий.

Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца и купить его квартиру.

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья. Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался.

Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:

  1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
  2. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой.

Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя.

Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

к содержанию ↑

Правовая база, регламентирующая этот процесс

Основным нормативным актом, который регулирует процедуру выделения материнского капитала является Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». В частности, в статье 7 говориться о том, что одним из видов затрат, которые могут быть компенсированы с использованием указанных средств является улучшение жилищных условий.

Отдельные правила, затрагивающие процедуру продажи квартиры с использованием материнского капитала, содержаться в статьях 28 и 37 Гражданского кодекса РФ. В них указано, что все сделки от имени лиц, не достигших четырнадцати лет, могут совершать их родители, опекуны или усыновители. Любые действия, касающиеся имущества ребенка, осуществляются только после получения согласия органов опеки.

Такое же правило содержится в статье 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года № 44-ФЗ «Об опеке и попечительстве». В ней указано, что необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение действий, затрагивающих имущественные интересы ребенка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Делится ли при разводе квартира, купленная на материнский капитал? Как происходит этот процесс?
  • Особенности и нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала
  • Оформление договора купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом. Образец соглашения и нюансы сделки
  • Как правильно распорядиться имуществом? На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал?
  • Практические рекомендации, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую
к содержанию ↑

Особенности продажи жилья, приобретенного с помощью маткапитала

Поскольку жилье, которое было приобретено с вложенным материнским капиталом, имеет особый статус, процедура его реализации обладает определенными особенностями. Заинтересованному лицу следует учитывать, что жилье приобретается в общую долевую собственность семьи.

Также необходимо получение согласия от органов опеки на совершение сделки с имуществом ребенка.

Обязательство выделения долей всем членам семьи

Необходимость выделения доли в квартире возникает в случае проведения сделок с недвижимостью. Если приобретается недвижимости, в которую были вложены средства материнского капитала, то необходимо определить часть каждого члена семьи, так как это является обязательным условием при сделке.

Следует отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку до погашения долга, то есть до выплаты в полном объеме полученных денежных средств за жильё, человеку, его родственникам и членам семьи не принадлежит.

В таких случаях необходимо оформить нотариальное обязательство о выделении доли каждого.

Последствия выделения части детям

Ещё одним обязательным условием, при реализации квартиры, купленную на материнский капитал, является выделение доли детей. По правилам, установленным действующим законодательством, малыши не могут остаться без жилья в результате совершения сделки.

Потребуется получить официальное согласие органов опеки на совершение сделки. Оно должно быть оформлено в виде решения.

Исключение – если все они совершеннолетние

При достижении возраста восемнадцати лет человек признается совершеннолетним. В таком случае продавец не должен получать согласие органов опеки на совершение сделки с недвижимостью. В то же время совершеннолетний ребенок не утрачивает своего права на долю в квартире, в которой он зарегистрирован. В случае продажи ему причитается часть.

к содержанию ↑

Можно ли оформить сделку без предоставления долей детям?

Так как приобретение квартиры, которая была куплена на средства материнского капитала, возможно только при условии, что доли в ней будут оформлены в собственность всех детей, то выделение доли является обязательным требованием при ее продаже. Соблюдение такого порядка внимательно отслеживают органы опеки.

Без их согласия сделку реализовать не получиться.

Можно ли без участия органов опеки?

Участие органов опеки является ещё одним из обязательных условий при совершении сделок с имуществом, доля в котором принадлежит детям. Оно выражается в форме согласия на выполнение определенных действий. Без решения такого характера сделку реализовать не получится.

Правило не касается детей, которым исполнилось восемнадцать лет. Такие лица автоматически обретают право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. В данном случае продажа может быть реализована без участия органов опеки.

к содержанию ↑

Когда допустимо реализовать такую недвижимость?

Действующим законодательством не установлено каких-либо ограничений в отношении сроков продажи такого жилья. То есть сделку можно совершать в любое время.

При этом необходимо учесть следующие требования:

  1. Согласие каждого владельца доли.
  2. Положительное решение органов опеки.
  3. Сохранение за детьми права на долю в новом жилье.
  4. Приобретаемое помещение должно быть большим или равнозначным по площади.
  5. Жилищные условия не должны ухудшиться.

При соблюдении указанных условий сделку можно будет реализовать.

к содержанию ↑

Порядок действий пошагово, если недвижимость в собственности продавца

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Рассмотрим пошаговую инструкцию, как происходит сделка купли-продажи квартиры с использование материнского капитала. Процедура реализации жилья состоит из ряда последовательных этапов. К ним отнесены:

  1. Получение согласия органов опеки, если собственниками являются несовершеннолетние дети, а также других владельцев долей.
  2. Оформление и подписание договора купли-продажи.
  3. Взаимный расчет сторон.

Процедура получения разрешения

Родители должны обратиться в органы опеки по месту нахождения продаваемого жилья с комплектом документов

, который включает в себя:

  • Паспорта родителей или лиц их заменяющих, а также ребенка в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. В отношении более младших потребуется свидетельства о рождении.
  • Заявление о разрешении на продажу квартиры. Бланк выдаст обслуживающий специалист. Он же окажет помощь в заполнении заявления. Обращение оформляют оба родителя. Если один из них лишен прав, то потребуется представить соответствующее судебное решение.
  • Свидетельства или выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на реализуемое и приобретаемое жилье.
  • Проект договора купли-продажи.
  • Как действовать, если продается дом и есть домовая книга? В этом случае нужно делать из домовой книги выписки. Они должна быть архивными, то есть содержать в себе информацию о всех проживавших лицах..
  • Справка с места регистрации, если малыш не прописан в продаваемой квартире.
  • Технические паспорта на каждое жилье. Они необходимы для сравнения условий.
  • Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.

Срок рассмотрения обращения составляет тридцать суток с момента поступления заявления. Но на практике органы опеки могут вынести решение и раньше. Главным условием получения положительного результата является улучшение или получение равнозначных условий проживания, а также доля в имуществе.

Обратиться в органы опеки можно различными способами. Самый распространенный из них – это личный визит. Хотя законом допускаются и другие варианты обращения – через портал Госуслуги или многофункциональный центр. Такие способы сокращают временные затраты, поскольку инициатор не должен являться в органы опеки лично, а получить ответ удаленно.

Случаи отказа со стороны органов опеки – не редкость. В таких ситуациях не следует спешить.

Необходимо сначала разобраться в причинах такого решения. Они всегда указаны в ответе, направляемом инициатору.

Если причины обоснованы, то реализовать сделку не получиться. Когда инициатор считает, что его права на были нарушены он может аннулировать отказ в судебном порядке.

Что нужно делать дальше?

После получения разрешения стороны могут завершить сделку.

Для этого необходимо:

  1. Подписать договор купли-продажи и произвести взаимный расчет. Всю процедуру правильным будет реализовать с участием нотариуса. Это повлечет дополнительные расходы, но позволит избежать проблем в последующем. Стороны подписывают договор в двух экземплярах.
  2. Передать денежные средства, о чем продавец дает расписку.

Таким же образом осуществляется покупка и нового жилья, так как следует помнить, что органы опеки вправе проверить в последствии условия проживания детей и все документы, касающиеся сделки с недвижимостью.

Как зарегистрировать в Росреестре?

Для начала процедуры регистрации права собственности, необходимо собрать определенные документы. К ним отнесены:

  • паспорта родителей и детей;
  • свидетельства о рождении малышей, которым не исполнилось четырнадцати лет;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласия других собственников и органов опеки.

Все указанные документы являются приложением к заявлению. Их можно представлять в виде оригиналов или заверенных копий.

Регистрация права собственности на квартиру входит в компетенцию органов Росреестра.

Другие организации такими полномочиями не наделены. Человек может обращаться в такую инстанцию через почту, интернет или МФЦ. Они будут выступать в качестве посредников. Фактической регистрацией прав занимается только Росреестр.

Обращаться следует в ближайший к месту проживания орган. Услуга по регистрации права собственности оказывается на платной основе.

То есть инициатор должен будет внести определенную денежную сумму. Размер пошлины за регистрацию права для физических лиц составляет две тысячи рублей.

Если сведения были переданы самостоятельно, то услуга будет оказана в течение семи рабочих суток.

В случае передачи данных через многофункциональный центр право зарегистрируют в течение девяти трудовых дней. Также сроки предусмотрены для ситуаций, когда человек передал данные не самостоятельно, а через нотариуса.

к содержанию ↑

Последовательность действий если жильё в залоге у банка

С некоторыми особенностями можно столкнуться при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка. В этом случае потребуется получить разрешение у данной инстанции. Для этого необходимо собрать определенные документы и обратиться с заявлением в банк.

Получение разрешения банка

Для того, чтобы получить разрешение потребуется:

  1. Обратиться в банк с заявлением. Процедура аналогична получению согласия от органов опеки.
  2. Оформить заявление и обосновать необходимость продажи документально. На практике банки требуют представлять нотариально заверенное соглашение о заключении договора купли-продажи в последующем. Это необходимо для избежания рисков денежных потерь.
  3. Представить паспорта детей, родителей, согласи всех владельцев долей.

Обращаться в банк можно различными способами, например, по почте. Но чаще всего люди делают это самостоятельно. Такой подход позволяет снизить риск получения отказа.

Органов опеки

Даже если квартира находится в залоге у банка, потребуется получить согласие органов опеки на совершение сделки, когда вопрос касается доли детей младше восемнадцати лет. Процедура происходит по общим правилам. Инициатор собирает необходимые документы, оформляет заявление и подает его в органы опеки. В течение тридцати дней будет получен ответ.

Обращаться можно:

  • лично;
  • по почте;
  • через интернет;
  • многофункциональный центр.

Выбор конкретной схемы процедуры

Варианты продажи квартиры могут быть различными. Человек вправе выбрать любой из них.

  1. Деньги частично идут продавцу, частично банку – для погашения долга. Это классический вариант.
  2. Смена обязанного лица. В этом случае деньги поступают продавцу, а долг банку выплачивается в порядке погашения кредитных средств, на условия заключенного договора.
  3. Продажа квартиры после погашения долга. Такой способ самый идеальный. Он не требует получать разрешение банка на продажу жилья.
  4. Покупка более скромного жилья. Разница в оплате будет направлена на погашение залога. Следует отметить, что в этом случае получить согласие органов опеки будет невозможно, поскольку такая сделка ухудшит условия проживания ребенка.

Оформление в Росреестре

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Как дальше действовать покупателю? После продажи квартиры, покупателю необходимо будет обратиться орган Росреестра, для регистрации права собственности на недвижимость. Каких-либо особенностей такая процедура не имеет.

  1. Заинтересованному лицу следует оформить заявление и приложить к нему все документы, касающиеся сделки.
  2. Выплатить две тысячи рублей в качестве государственной пошлины.
  3. После этого все данные о новом собственнике квартиры будут внесены в специальную базу данных. При необходимости заинтересованное лицо может получить на руки выписку из ЕГРН соответствующего содержания.

Процедура продажи квартиры, в покупке которой использовался материнский капитал, безусловно, имеет свои как сложности, так и отличительные особенности. Её реализация возможна при соблюдении определенных условий, например, получение согласия органов опеки на осуществление сделки и учет обязательной доли некоторых категорий лиц.

Но в завершении необходимо обратиться в Росреестр для регистрации права новых собственников.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал: пошаговая инструкция

Государственная программа «Материнский капитал» призвана помочь молодым семьям с детьми решить их самые насущные проблемы, и прежде всего — с жильем. Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, придется соблюсти ряд условий.

Ограничения обусловлены тем, что при отчуждении объекта условия жизни несовершеннолетних не могут ухудшаться. За соблюдением прав малолетних граждан следят органы опеки .

Строгие условия создают дополнительные риски для возможного покупателя такого жилья.

  1. Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал
  2. Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал
  3. Одобрение сделки от органов опеки
  4. Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал
  5. Порядок действий
  6. Без обременения
  7. С обременением банковским залогом
  8. Возможные риски
к содержанию ↑

Возможно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал

Запретов на продажу законом не предусмотрено. Тем не менее, в них есть требование обязательного согласования продажи жилья с органами опеки.

Выдача разрешения происходит обычно на месячный срок . За это время надо принести в органы опеки заключенный договор на покупку. Если в отведенное время уложиться не удалось, разрешение придется получать заново.

Если для приобретения оформлялся ипотечный кредит, согласование потребуется и от кредитной организации. При этом нужно будет либо погасить кредит, либо перевести обязанности плательщика по ипотеке на покупателя жилплощади.

Если квартира, приобретенная в 2015 году и ранее, была в собственности менее 3 лет, с продажи придется уплатить подоходный налог. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет.

Налогообложения не будет, если в один и тот же налоговый период с продажей одной квартиры будет куплена другая. Но подавать декларацию и сопутствующие документы в налоговую службу все равно придется.

Из видео вы узнаете о продаже квартиры, купленной на материнский капитал:

к содержанию ↑

Условия продажи жилья, приобретенного на маткапитал

Если сертификат маткапитала вложен в покупку недвижимости, необходимо оформлять ее как совместную собственность всех членов семьи, в том числе несовершеннолетних, в соответствующих долях. При любых операциях с этой собственностью необходимо согласование органов опеки.

Они следят за тем, чтобы имущественные интересы несовершеннолетних не были ущемлены, и их доли не уменьшились либо не утратились.

В ходе одобрения планируемой продажи владельцы доказывают сотрудникам опеки, что при покупке нового объекта выполняются следующие условия:

  • доли детей не уменьшатся;
  • условия жизни на новом месте будут не хуже, чем в нынешнем;
  • не уменьшится жилплощадь, приходящаяся на несовершеннолетних;
  • дети не потеряют отдельные комнаты, если они были на прежнем месте проживания.

Выполнение этих условий лучше проверить на этапе планирования цепочки сделок. Продажа объекта, купленного с участием маткапитала, без приобретения равноценной или лучшей органами опеки рассматривается лишь в исключительных случаях.

При этом оформляется и заверяется у нотариуса обязательство перечислить сумму от продажи на отдельный счет и купить другую квартиру за отведенный срок.

к содержанию ↑

Одобрение сделки от органов опеки

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

За разрешением на отчуждение жилья нужно обращаться в территориальный орган опеки по месту прописки детей, владеющих долями жилой недвижимости. Это ключевой документ, без которого продажа состояться не сможет.

Для оформления одобрения необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление;
  • паспорта родителей либо опекунов, свидетельства о рождении и их копии;
  • согласие на сделку от детей, достигших 14 лет;
  • согласие от супруга заявителя;
  • оценка стоимости жилплощади;
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости: свидетельство о регистрации собственности, справка из БТИ, поэтажный план с экспликацией помещений и указанием их площади;
  • подтверждение отсутствия долгов по квартплате: справка из управляющей компании.

Потребуются также документы на покупаемую квартиру, тоже с указанием площади комнат.

к содержанию ↑

Ограничения при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Нюансы, связанные с подобными сделками, вытекают из главного принципа закона: права детей не могут ущемляться, а их условия проживания – ухудшаться. При этом нужно соблюдать не только выделение соответствующей доли собственности, но и предоставление отдельных комнат детям разного пола, удобного места для выполнения учебных заданий, комфортного отдыха и сна.

При переезде из городской квартиры в сельскую местность придется представить документы о том, что на новом месте жительства имеется общеобразовательная школа пешей доступности или с организованной развозкой учеников . Потребуется также подтвердить необходимость самого переезда документами о смене места работы или рекомендациями медиков.

Наиболее надежным и просто одобряемым вариантом служит продажа квартиры с одновременным приобретением новой в рамках одной сделки или их цепочки.

Важно! Не стоит пытаться продать квартиру в обход органов опеки. Если такая сделка и будет зарегистрирована, по требованию опеки суд признает ее недействительной несмотря на любые гарантии продавца, и расторгнет.

Порядок действий пошагово, если недвижимость в собственности продавца

  1. Получение согласия органов опеки, если собственниками являются несовершеннолетние дети, а также других владельцев долей.
  2. Оформление и подписание договора купли-продажи.
  3. Взаимный расчет сторон.

Процедура получения разрешения

Родители должны обратиться в органы опеки по месту нахождения продаваемого жилья с комплектом документов

  • Паспорта родителей или лиц их заменяющих, а также ребенка в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. В отношении более младших потребуется свидетельства о рождении.
  • Заявление о разрешении на продажу квартиры. Бланк выдаст обслуживающий специалист. Он же окажет помощь в заполнении заявления. Обращение оформляют оба родителя. Если один из них лишен прав, то потребуется представить соответствующее судебное решение.
  • Свидетельства или выписки из ЕГРН о регистрации права собственности на реализуемое и приобретаемое жилье.
  • Проект договора купли-продажи.
  • Как действовать, если продается дом и есть домовая книга? В этом случае нужно делать из домовой книги выписки. Они должна быть архивными, то есть содержать в себе информацию о всех проживавших лицах..
  • Справка с места регистрации, если малыш не прописан в продаваемой квартире.
  • Технические паспорта на каждое жилье. Они необходимы для сравнения условий.
  • Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.

Что нужно делать дальше?

После получения разрешения стороны могут завершить сделку.

  1. Подписать договор купли-продажи и произвести взаимный расчет. Всю процедуру правильным будет реализовать с участием нотариуса. Это повлечет дополнительные расходы, но позволит избежать проблем в последующем. Стороны подписывают договор в двух экземплярах.
  2. Передать денежные средства, о чем продавец дает расписку.

Как зарегистрировать в Росреестре?

  • паспорта родителей и детей;
  • свидетельства о рождении малышей, которым не исполнилось четырнадцати лет;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • согласия других собственников и органов опеки.

Регистрация права собственности на квартиру входит в компетенцию органов Росреестра.

Автор статьи
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.
Следующая
ДругоеКак продать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция

Добавить комментарий

Adblock
detector