Как происходит раздел земельного участка под многоквартирным домом

Закон гласит, что все собственники квартир в многоквартирном доме имеют определенную долю в праве собственности на совместное имущество соразмерно величине общей площади квартиры. Соответственно, и доля в общей собственности на земельный участок под домом также распределена между владельцами квартир пропорционально площади жилых помещений.

Мы определились с размером долей в общей долевой собственности, но можно ли в принципе разделить земельный участок под многоквартирным домом?

На этом можно было бы поставить точку, если бы не определенные нюансы раздела одноэтажных многоквартирных жилых домов. Рассмотрим их подробнее.

к содержанию ↑

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

  • предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
  • последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Если эксперты подтвердили возможность фактического раздела строения, все собственники должны заручиться разрешением на перестройку или перепланировку жилого дома, которое они могут получить в местном муниципалитете.

Следующим шагом станет фактический раздел дома, который происходит путем выдела долей в натуре. В результате из одного жилого многоквартирного дома фактически образуется две (три, четыре) автономных, независимых друг от друга части одного жилого дома.

к содержанию ↑

Последующий раздел земельного участка

Итак, собственники жилых помещений в одноэтажном многоквартирном доме произвели выдел долей жилого дома в натуре и только теперь они могут приступить к разделу земельного участка, находящегося под домом и на прилегающей к нему территории.

Но здесь также есть некоторые нюансы.

Вторым условием возможности раздела земли является так называемое «единство судьбы» выделенной доли дома с землей, прилегающей к этой доле. То есть, именно тот собственник, который получит конкретную долю, выделенную из общего жилого дома, станет и собственником участка земли под этой частью дома.

к содержанию ↑

Способы фактического раздела многоквартирного дома

Как и любое другое имущество, раздел дома и земельного участка под ним возможен двумя способами:

  1. Мирным путем. Это возможно посредством подписания добровольного соглашения о выделе долей в жилом доме и земли под ним.
  2. Через суд. Такой способ практикуется в тех случаях, когда собственники жилых помещений не могут договориться между собой.

Письменное соглашение

Если все владельцы квартир согласны с выделом отдельных помещений и разделом земельного участка, они могут составить об этом добровольное соглашение. При этом необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

  1. Обсуждение ситуации с владельцами других квартир, решение всех нюансов, особенностей, прав каждой из сторон и вероятных материальных затрат.
  2. Составление текста соглашения.
  3. Посещение всеми подписантами нотариальной конторы для того, чтобы юрист заверил все подписи и сам документ.

Раздел через суд

Если жильцы многоквартирного дома не смогли договориться, проблему можно разрешить с помощью судебного решения. Тот из собственников, который хочет выделить свою фактическую долю в доме и в земельном участке, обращается в судебные органы с иском о разделе жилого дома в натуре.

Исковое заявление должно в обязательном порядке содержать следующие сведения:

  1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
  2. Данные на истца, ответчика и третьих лиц, если предполагается их участие в заседании.
  3. Цена иска.
  4. Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость.
  5. Краткое описание ситуации, предшествующей подаче иска. Здесь заявитель может описать суть проблемы, какие шаги он принимал для ее решения.
  6. Ссылки на те статьи Закона, которые применимы в конкретном случае.
  7. Исковые требования заявителя.
  8. Список прилагаемых документов.
  9. Дата и подпись.

К исковому заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

  1. Копию паспорта истца и, по возможности, ответчика и третьих лиц, участвующих в процессе.
  2. Техпаспорт на спорный объект недвижимости.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Если собственники квартир многоквартирного жилого дома решили разделить земельный участок под ним, правильным первым шагом станет обращение за консультацией к юристу по нескольким причинам:

  1. При таком разделе велик риск ошибиться, сделать какие-то неверные шаги, собственники рискуют не только не получить желаемый результат, но и потерять то, что имеют, если раздел впоследствии будет признан незаконным.
  2. Грамотный юрист подскажет, какие шаги необходимо предпринять, какие документы собрать, если понадобится – сможет предостеречь от необдуманных шагов и незаконных действий.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Как правильно разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

Необходимость разделить недвижимое имущество на части, особенно жилья и участка земли, на котором оно расположено, возникает, если у него несколько собственников. Несколько собственников может быть у наследованного дома, приватизированного участка и у совместного имущества разведённых супругов.

На практике чаще всего встречается последний случай. В связи с этим самым актуальным вопросом становится, как разделить земельный участок с домом на два?

к содержанию ↑

Можно ли поделить дом и землю?

Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот.

Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.

Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.

Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.

С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.

Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.

А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.

к содержанию ↑

Юридическое оформление раздела дома и земли

Юридически оформить раздел совместной собственности можно путём заключения соглашения между владельцами. Заключение такого соглашения не означает потерю целостности дома, а устанавливает на него долевую собственность.

К примеру, после развода или когда пара находится в браке, недвижимость продолжает оставаться совместным имуществом, а такое соглашение переводит её в категорию долевой.

Законодательство устанавливает письменную форму для такого соглашения.

Помимо указания на раздел дома на два, в соглашении необходимо отобразить:

  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • оплата расходов на содержание дома (текущий, капитальный ремонт);
  • порядок пользования общими помещениями (ванная, туалет, кухня).

Если совладельцы планируют проживать и дальше вместе, то определять порядок использования общих помещений нет необходимости.

Юридически оформить раздел можно в любое время. Даже по ходу судебного разбирательства стороны вправе в любой момент до вынесения решения заключить мировое соглашение между собой. Такое соглашение закрепляется определением суда.

Внесудебные соглашение в то же время рекомендуется нотариально заверить, чтобы избежать в дальнейшем споров о легитимности подобной договорённости.

к содержанию ↑

Спорные ситуации

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Разумеется, когда речь идёт о разделе имущества, особенно о разделе дома или земельного владения, споров избежать получается не всегда. В таком случае большинство собственников ищет решение в судебных органах.

Однако суд не гарантирует решение спора, хотя и может установить доли каждого из собственника в принудительном порядке. Но даже это не означает удовлетворение требований каждой из сторон. Суд всего лишь установит компромисс между сторонами.

Чтобы положить конец спорам, нужно осуществить выдел доли каждого собственника в натуре. Это означает, что части каждого из собственников в доме будут друг от друга отграничены и помещений общего пользования не будет.

к содержанию ↑

Фактический раздел дома и земли

Суть фактического раздела заключается в изолировании помещений в доме, относящихся к доле каждого из собственников, друг от друга. По сути, части становятся отдельными домами. Это один из самых практичных способов разделить дом на несколько хозяев.

В отличие от простого совместного или долевого владения после фактического раздела каждый из собственников вправе продать свою часть дома без согласия другого собственника. Так же другой собственник не будет обладать правом преимущественной покупки.

К тому же, по завершении фактического раздела можно оформить на части дома отдельные почтовые адреса и абонентские счета у коммунальных служб.

Но при этом должны быть следующие условия раздела:

  • у каждого владельца должен быть отдельный вход в дом;
  • каждая из частей в отдельности должна быть пригодна для использования в качестве жилья;
  • помещения в доле каждого должны быть полностью изолированы друг от друга;
  • земельный участок также должен быть разделен.

Когда при имеющейся планировке изолирование представляется невозможным, то понадобится перепланировка. Изменение несущих конструкций возможно лишь при получении разрешительных документов у архитектурной службы населённого пункта.

Если перепланировка не представляется возможной в силу особого строения или ветхого состояния дома, то выдел долей невозможен даже в судебном порядке.

к содержанию ↑

Оформление фактического раздела

Юридическое оформление раздела подразумевает лишь закрепление прав каждого собственника. Вместе с тем, весь процесс фактического выдела долей необходимо в установленном законом порядке задокументировать.

Так, чтобы процедура фактического раздела была законной, нужно оформить следующую документацию:

  1. Внести соответствующие изменения в техническую документацию жилого дома.
  2. Если планируется установить отдельные адреса, то оформить на каждый дом самостоятельные кадастровые паспорта.
  3. Сооружения, находящиеся в части земельного участка каждого из собственников, также нужно фактически и документально разделить и поставить на учёт в кадастровой службе.
  4. Составить соглашение между собственниками. Если по техническим причинам разделить дом или участок в равных долях не получается, то необходимо обговорить денежную компенсацию одной из сторон.

Собранная документация подаётся в Росреестр для регистрации. Если вся процедура была проведена согласно закону, то каждый из собственников по истечении двухнедельного срока получит выписку о праве собственности.

к содержанию ↑

Раздел двухквартирного дома или таунхауса

Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.

По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.

Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.

С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.

Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.

к содержанию ↑

Раздел участка и дома через суд

Как уже говорилось, судебный иск – самый нежелательный путь решения возникшей проблемы. Помимо потери времени, а судебные прения могут длиться месяцами, а то и годами, судебный процесс – весьма расходное дело, особенно для истца. Но несмотря на это, в качестве правового инструмента суд эффективности не теряет.

Для запуска судебного разбирательства один из собственников должен подать судебный иск. При этом необходимо оплатить государственную пошлину.

Подача иска одним из собственников не лишает права подать встречный иск второго собственника. Но от этого суть дела не меняется, особенно когда споры сторон затрагивают лишь отдельные помещения или части земельного участка. Однако если спорные моменты наблюдаются по всему плану фактического выдела доли, то встречного иска не избежать.

При вынесении решения суд руководствуется двумя обстоятельствами:

  1. Равный раздел дома и участка.
  2. Соблюдение норм законодательства при перепланировке.

Для этого суд назначает экспертизу. Все расходы несёт истец, а также ответчик, когда он подаёт встречный иск. Процедура проведения экспертизы может продлиться на несколько недель. Поэтому сторонам рекомендуется заранее заказать техническую экспертизу предполагаемой перепланировки.

Техническая экспертиза должна включать в себя следующие выводы и заключения:

  • пригодность в каждой из частей для проживания хотя бы одного помещения;
  • возможность осуществления перепланировки без ущерба для несущих конструкций;
  • пригодность сооружения для дальнейшей эксплуатации.

Это основные вопросы, которые будет учитывать суд при вынесении решения. Кроме того экспертиза может показать иные характеристики дома в соответствии с требованиями заказчика.

Не стоит надеяться, что мнение экспертов будет иметь хоть какое-либо значение для противной стороны. Как показывает практика, порой даже судебное решение не позволяет окончательно решить вопрос.

По рассмотрению дела суд выносит решение о фактическом разделе жилого дома и земельного участка. Важным моментом в решение является указание по кадастровому и техническому плану сооружения помещений каждого из совладельцев, а также границу, находящуюся между долей.

Без данного указания кадастровая служба в оформлении паспортов на вновь образованные объекты недвижимости откажет.

Разделение земельного участка в 2020 году — правила и инструкции

Здравствуйте. Раздел земельных участков регулируется статьей 11.4. Земельного Кодекса РФ. Крайне советую прочитать эту небольшую статью, чтобы иметь хотя-бы небольшое представление об этой процедуре.

к содержанию ↑

Как правильно оформить в 2020 году

Для начала изучите требования к участку, прежде чем его разделить.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Я опубликовал 2 инструкции, т.к. многое зависит от количества собственников. Инструкции подходят для разных видов участков — ИЖС, ЛПХ, СНТ и т.п.

Вариант №1 — когда участком владеет несколько собственников

Как разделить участок, если им владеет несколько собственников — инструкция подходит как при общей долевой собственности, так и при совместной. Оформление уложил в 4 этапа.

Вариант №2 — когда один собственник

Как разделить участок, если им владеет один собственник. В этом случае разделить участок легче, инструкции по ссылке всего в 3 этапа.

к содержанию ↑

Требования к участкам

Не каждый участок можно разделить, для этого есть определенные требования:

Если участок не стоит на кадастровом учете, для начала нужно это исправить. И только потом участок можно разделить. Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Если кратко, найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Чтобы не искать, можете нажать кнопку «лупа» слева и ввести кадастровый номер участка.

Если участок имеет границы, на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ».

В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Границы не определены

Минимальная площадь в населенных пунктах разная, потому что ее устанавливают местные органы власти. Она также зависит от категории участка и вида его разрешенного использования.

Например, минимальный размер участка ИЖС или ЛПХ в Люберецком районе Московской области — 4 сотки, а в Балашихинском районе по таким же участкам — 6 соток. В п.

Лесколово Ленинградской области для ИЖС — минимум 6 соток, для ЛПХ — минимум 10 соток. Поэтому, нельзя разделить участок в 10 соток на два участка, если местной администрацией установлен минимальный размер в 6 соток.

К каждому участку должен быть доступ/проход, иначе его не поставят на кадастровый учет — пп. 26 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости. Если на участок не получится сделать проход с улицы (дороги), его нужно сделать через соседний полученный участок.

Ниже я нарисовал как собственникам можно разделить участок в зависимости от его расположения.

Первый вариант — к каждому участку есть доступ с дороги

Второй вариант — доступ ко второму участку осуществлен через сервитут

Здравствуйте! Подскажите минимальный размер участка ЛПХ в Москве?

Здравствуйте, Анна. В самой Москве не установлены минимальные и максимальные размеры для участков. П. 3.4.1 Постановления Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП — «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются».

Добрый вечер. Подскажите, имеется садовый участок, вернее, их два, рядом, но разделены садовым проездом.

Им владел дедушка 50 лет, на изначальном плане указаны схематично 2 участка, один большой длинный и рядом маленький, между ними проезд… Дело в том, что так давали в то время некоторые участки, вроде их два, но числятся, как один.Проблема в том, что большой участок приватизировать, делали межевание, и прочие процедуры, дали свидетельство на право собственности, а маленький не приписали, говорят, не положено так, и оформить его, как отдельный участок не получится-в нем всего около 3соток, этого мало для того, чтобы в нашем регионе сделать из него по документам огород, хотя бы… И мы решили его продать соседу, а как оформить сделку-не знаем. Подскажите, пожалуйста, как быть?

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Здравствуйте!
Участок 30 соток, межевание проведено. Хотим продать половину.

На продажной земле есть 2 незарегистрированные постройки. Участок в собственности более 8 лет.

В одной из построек провалился пол, в другой всё нормально. Какой порядок действий? Сначала нужно разделить, т.е.

произвести новое межевание или это можно сделать после продажи? Или оформить постройки и необходимо ли это? Серпуховской р-н, дер. Райсеменовское

Здравствуйте, Екатерина. Сначала делаете межевание по разделению участка на два, потом продаете. Постройки необязательно оформлять. Ведь непонятно, что будет делать покупатель с ними. Может они ему не нужны будут, поэтому их снесет. Или не захочет их оформлять. Это все делается по договоренности.

Здравствуйте, Алина. Никак не оформить сделку, потому что участок не в вашей собственности. Нельзя продать то, что Вам не принадлежит. Вы можете этим участком только пользоваться, поэтому можете просто отдать его соседу в пользование, а он Вам деньги. Документально это никак не закрепить.

Строю дом на участке, сейчас подал документы на раздел этого участка для строительства второго дома, но мне отказали поскольку при разделе будет отсутствовать разворот. предлагают получить второе разрешение на строительство, а потом разделить участки.

Здравствуйте, Андрей. Что это за разворот? Честно, не совсем понимаю логику отказа и предложения сначала получить второе разрешение.

А как разделить участок ИЖС с построенным на нём, но не оформленным домом ( типа дуплекс)?

Здравствуйте, Евгений. Это тема для отдельной статьи.

К сожалению, я пока ее не написал. К тому же я не знаю ни точных параметров дома, ни точных параметров участка.

Поэтому лучше обратитесь к земельному юристу или к кадастровому инженеру за консультацией, покажите ему план участка, план дома и его точное расположения на участке. Такие вопросы не решаются ответами на сайте, нужно очень многое уточнить.

Здравствуйте!
Получила землю как многодетная семья, на руках сейчас только постановление администрации о выдаче учамткп в собственность , межевание было сделано! документы сданы в мфц
Вопрос: я единственный собственник, участок голый, хочу разделить участок 12 соток ИЖС и продать половину! Подскажите пжлста порядок оформления документов! Участок в Лен. Обл.п.Форносово.

Здравствуйте, Екатерина. Сначала дождитесь регистрации права. Посмотрел местные правила застройки и землепользования — Вы сможет разделить участок на два по 6 соток. Подробная инструкция — как собственнику разделить свой участок.

Здравствуйте!
Имею большой ЗУ без подъездных путей к нему. Для того, что бы была возможность проехать к моему земельному участку, судом был установлен сервитут относительно трех соседних участков.

Вопрос: сохранится ли право на сервитут в случае, если я захочу свой земельный участок разделить на несколько и продать? Или для того, что бы организовать проезд к новым участкам, придется для каждого из них вновь устанавливать сервитут?

Здравствуйте, Анна. Лично я уверен, что сохраниться, но только если Вы проходы к новым участкам сделаете на основе нынешнего сервитута.

Доброго времени суток.
Меня зовут Ярослав, у меня вопрос который поставил меня в легкий «ступор».

Я владелец 11 гектар земли (Собственник), данная земля, в притирку находиться к ЗНП (города). Вид разрешённого использования: для сель.хозяй.

использование, категория земли сельхоз назначение. По ПЗЗ перевел в ЛПХ.

По черновику размежевал на участки :), с районной Администрацией согласовал все тупиковые заезды, объезды, развороты внутри участка.
Но ступор в том как на собственной земле, где размежёванные участки, зарегестрировать дороги под общее пользование, так как я считаться буду собственником этих проезжих дорог.

Хочу от этой сложной ситуации правильно выйти. Что бы в будущем собственники участков не начали судиться со мной из за дорог.

Здравствуйте, Ярослав. Напишу очень кратко что нужно сделать — 1.

Обратитесь к кад.инженеру, чтобы он оформил Вам схему расположения сформированных участков и дорог на этих 11 гектарах. Как Вы их видите.

2. Подаете в местную администрацию данную схему и заявление о выдаче разрешения на разработку проекта планировки и межевания территории.

Если со схемой все в порядке, выдадут разрешение. 3.

На основании разрешения и схемы снова обращаетесь к кад.инженеру для оформления проекта планировки и межевания территории. 4.

Данный проект подаете на утверждение в местную администрацию. Утверждать его они будут на публичных слушаниях.

Если все в порядке, утвержденный проект подаете в Росреестр и после регистрации появятся новые участки и дороги, которые теперь будут относится к землям общего пользования, а не вашей собственностью.

Подробная инструкция: как осуществить межевание придомовой территории многоквартирного дома?

Вопрос права собственности на территорию вокруг многоквартирного дома особенно остро стоит в крупных городах РФ.

Чтобы детская площадка или зелёные насаждения вокруг здания вдруг не оказались на чужой земле, собственникам стоит вовремя задуматься о межевании придомовой территории многоквартирного дома. Рассмотрим, как происходит межевание под многоквартирными домами подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

к содержанию ↑

Правовые основы процесса

Общий регламент проведения процедуры межевания земельного участка под многоквартирным домом содержится в ФЗ РФ № 78 «О землеустройстве» и законе «О государственном кадастре недвижимости».

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Существенные изменения земельного законодательства РФ вносятся Правительством с регулярной периодичностью. Последняя корректировка Земельного кодекса произошла 1 марта 2015 года, когда прекратила своё действие статья 26.

С этого момента межевание участка многоквартирного дома проводится в соответствии со статьёй 11.9 ЗК и градостроительным законодательством.

ЗК РФ, Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

  1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
  2. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
  3. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
  4. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
  5. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
  6. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
  7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов. (п. 7 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
к содержанию ↑

Если не оформлены права на участок

Без проведения процедуры межевания МКД жильцы дома не могут использовать его по своему усмотрению и даже не могут защитить его от незаконной застройки.

Отсутствие документов на землю может привести к следующему:

  1. На придомовой территории возможно возведение капитальных и временных построек без согласования с жильцами. Если на строительство будет получено разрешение властей, и оно будет соответствовать градостроительным нормам, снести такие постройки впоследствии будет невозможно.
  2. УК не смогут заниматься вопросами благоустройства территории, в том числе обслуживанием и ремонтом детских площадок и вывозом мусора (о ремонте придомовой территории многоквартирного дома читайте здесь).
  3. Без оформления земли невозможно вступление дома в государственные программы.
  4. Дом без земельного участка не может войти в программу капитального ремонта и реконструкции, следовательно, все работы, в случае необходимости, будут проводиться за счёт их собственных средств.
к содержанию ↑

Что дает межевание жителям многоквартирного дома?

Необходимость межевания придомовой территории возникает, когда собственники помещений в МКД хотят отстоять принадлежащие им по праву участки от незаконной застройки. Чтобы на земле, принадлежащей ТСЖ, не появились магазины, кафе и автомобильные стоянки, необходимо вовремя определить придомовую территорию и ее границы, и документально зафиксировать данный факт.

В границах отведенной придомовой территории собственникам открываются следующие возможности:

  1. Организация элементов благоустройства (зон отдыха, детских площадок и т.п.).
  2. Ограждение территории для стоянки автомобилей.
  3. Установка шлагбаума при въезде на территорию дома.
  4. Сдача части участка внаём.
к содержанию ↑

Кто проводит определение границ придомовой территории

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Обязанность проведения межевания участков МКД по законам РФ возлагается на органы местного самоуправления поселений. На практике данная статья бюджета поселений финансируется по остаточному принципу, поэтому власти часто ссылаются на недостаток средств и вопрос с определением границ придомовых территорий остаётся не решённым.

В то же время, заказать и оформить межевания участка могут сами собственники помещений МКД. Поэтому не стоит дожидаться каких-либо действий от властей и заняться данным вопросом самостоятельно. Владельцы помещений, согласно статье 305 ГК, могут защищать свои права, касательно придомовой территории, при наличии правоустанавливающих документов.

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301, 302, 303, 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

к содержанию ↑

Как определить границы придомовой территории многоквартирного дома

Итак, как определить придомовую территорию многоквартирного дома. Межевание по инициативе самих собственников состоит из следующих этапов.

Собрание собственников. Его цель – определение нужд МКД и назначения земельного участка.

Собрание выбирает уполномоченного, представляющего интересы собственников и заключающего договора на выполнение работ. Собрание считается состоявшимся при явке на него не менее двух третей всех собственников помещений дома, при этом за принятие решения должны проголосовать не менее 50 процентов участников. По итогам собрания оформляется протокол.

Обращение в органы местного самоуправления для согласования схемы земельного участка. Границы при межевании земли под многоквартирным домом формируются по следующим правилам:

  1. На формируемой территории располагается одно здание с прилегающими к нему элементами благоустройства.
  2. В границы не могут быть включены проезды, элементы жилых районов, связанные с городской дорожно-уличной сетью.
  3. При формировании границ соблюдается зонирование, учитывающее фактическое землепользование, определённое градостроительным регулированием муниципалитета.
  4. Элементы благоустройства не должны пересекать границы отведённого планом участка.

После обращения в органы следует этапы:

  1. Разработка проекта.
  2. Утверждение проекта собранием.
  3. Оформление землеустроительного дела.
  4. Регистрация межевого плана в Росрестре, постановка участка на кадастровый учёт.
  5. Получение Свидетельства о собственности.
к содержанию ↑

Особенности определения и согласования

Границы территории многоквартирного дома отражаются в межевом плане придомовой территории многоквартирного дома на этапе получения разрешения на застройку. Если такого проекта не существует, границы участка определяются по фактическому пользованию. Конфигурация границ участка и его размеры утверждаются местной администрацией.

Для расчётов размера площади придомовой территории существует утверждённая на законодательном уровне формула. Согласно ей в территорию включается земля под самим строением, детские площади, парковочные и игровые зоны, места отдыха.

Точные границы участка определяются по нормам и требованиям градостроительного и земельного кодексов. Статья 36 ЗК определяет правила вычисления территории и конфигурации участка на основе красных линий границ с соседними участками и природными границами (при их наличии).

Согласно ФЗ 221 при межевании придомовой территории необходимо согласовывать её границы с владельцами строений на соседних участках, а также арендаторами смежных земель.

Конкретная планировка зон до межевания территории многоквартирного дома находится в ведении отделов архитектуры и градостроительства муниципалитета. После того, как будет проведено межевание, решения по использованию территории могут принимать собственники, путём принятия решения на общем собрании.

к содержанию ↑

Где и как заказать?

Межевание придомовой территории многоквартирного дома – сложная процедура, требующая использования специального оборудования и проводимая в соответствиями с государственными нормативами и инструкциями. Изготавливать проект имеют право специализированные геодезические организации, имеющие разрешения и лицензии.

Их список можно уточнить в администрации поселения.

С проектной организацией взаимодействует лицо, уполномоченное общим собранием собственников. Как правило, представителем избирается председатель ТСЖ или член его правления.

Где узнать придомовую территорию многоквартирного дома? Для заказа проекта нужно связаться с соответствующей организацией и подать заявление на выполнение работ по определению границ участка. Вместе с заявлением необходимо предоставить:

  1. Паспорт заказчика.
  2. Техпаспорт здания.
  3. Кадастровый план участка.
  4. Описание границ.

На проведение процедуры уполномоченное жильцами лицо подаёт заявление. В документ включаются следующие пункты:

  1. Наименование государственного органа, в который обращается гражданин.
  2. Личные данные заявителя.
  3. Просьба выполнить межевание участка с указанием адреса МКД.
  4. Реквизиты правоустанавляивающих документов.
  5. Кадастровый номер участка.
  6. Согласие на оплату выполнения работ.
  7. Дата документа, подпись заявителя.
к содержанию ↑

Сроки и стоимость выполнения работ

Проект межевания участка кадастровыми инженерами выполняется за 2-4 месяца. Точные сроки оговариваются заказчиками и фирмой, куда обратятся уполномоченные жильцы.

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Цена на проект варьируется от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от конфигурации участка, его размера и необходимых бумаг для согласования проекта.

к содержанию ↑

Причины земельных споров

Если на придомовой территории до проведения межевания посторонние лица успели расположить какие-либо объекты недвижимости, придётся решать проблемы с их сносом. Как правило, такие постройки возведены без должного оформления, но у их владельцев могут быть заключены договора аренды земельного участка с муниципалитетами.

Тогда жильцам МКД придётся оспаривать право администрации получать арендную плату с участка, принадлежащего им. Требование сноса незаконной постройки выдвигается после межевания.

Как вариант, можно аннулировать договор аренды с администрацией и заключить новый договор с владельцем объекта недвижимости. Денежные средства от такого договора пойдут на общедомовые нужды.

Существуют случаи, когда часть земельного участка, по праву принадлежащего МКД, уже оформлена на каких-либо посторонних ли, причём, со всеми разрешительными бумагами. В этих обстоятельствах вопрос придётся решать при помощи строительной экспертизы. По нормативам СНИП территория вокруг дома должна находиться во владении исключительно собственников жилья, поэтому на основании строительной экспертизы подаётся иск в суд.

Если решение принимается не в пользу собственников МКД, можно на данный участок земли установить сервитут, на основании необходимости обслуживания дома или организации движения транспортных средств. Тогда владельцы помещений дома будут вынуждены платить арендную плату.

Межевание участка – необходимая для определения придомовой территории процедура, позволяющая собственникам помещений получить землю в общедолевое владение. В этой статье мы рассмотрели, как определить придомовую территорию многоквартирного жилого дома.

Оформив землю должным образом, жильцы МКД смогут использовать её по своему усмотрению и даже получать с неё денежные средства для общедомовых нужд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Раздел земельного участка под многоквартирным домом

Проживание в многоквартирном доме неминуемо влечет возникновение различных разногласий и конфликтов с соседями. Особенно усугубляется ситуация в многоквартирных домах малой этажности, где на один дом приходится 4-8 квартир.

Формально все они являются изолированными помещениями, но юридически подчас находятся в долевой собственности всех жильцов (владельцев) дома. При возникновении разногласий относительно их использования встает вопрос о том, возможен ли раздел участка под многоквартирным домом?

к содержанию ↑

Определение многоквартирного дома

Согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.06 № 47, под понятием многоквартирного дома можно определить строение, которое оснащено двумя или более помещениями для проживания, имеющее отдельные выходы в помещения общего пользования, либо к придомовой территории.

Кроме того, особенностью многоквартирного дома является наличие у такой недвижимости признаков совместной собственности, например, общая крыша, фундамент, лифты, лестничные площадки и т.д.

Формально под понятие многоквартирного дома попадают и так называемые дома «на двоих хозяев». Практика судов все чаще сводится к тому, что если каждая квартира имеет обособленный выход/вход и не он не проходит через помещение общего пользования – то такой дом не может считаться многоквартирным (Решение судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ).

к содержанию ↑

Можно ли разделить земельный участок под многоквартирным домом?

Согласно действующему законодательству все владельцы жилья в многоквартирном доме обладают долей в праве собственности, пропорциональной величине общей площади жилого помещения.

Такой же принцип распространяется и на земельный участок, который расположен под многоквартирным строением, который также подлежит разделу, соизмеримому жилплощади квартиры.

Пример. На земельном наделе расположен жилой дом, который состоит из четырех квартир, две из них имеют по одной паре комнат, площадь которых составляет пятьдесят квадратных метров каждая, остальные состоят из четырех комнат – по сто квадратных метров.

В данном случае распределение долей указанной совместной собственности будет происходит следующим образом: обладатели двухкомнатных квартир приобретут по 1/6 части недвижимости, а владельцы четырёхкомнатного жилья, соответственно, по 1/3.

Однако распределение земельного участка имеет несколько другой порядок. Так, согласно нормам ЖК РФ, территория, которая располагается под многоквартирным жилым помещением, может принадлежать всем жителям квартир указанного дома только в качестве коллективной собственности.

Таким образом, законом четко определено, что разделение земельного надела под данным строением является недопустимым.

Однако, не смотря на упомянутые разъяснения законодателя, порядок раздела земли под многоквартирным домом все же имеет исключения, которые касаются одноэтажных жилых строений.

Разделить же участок под многоэтажным и многоквартирным домом нельзя! Даже если к дому относится прилегающая территория, выделить какую-то часть в пользу жильца – нельзя. Даже придворные постройки (гаражи, сараи) могут находиться в собственности, но земля при этом остается «привязанной» к жилому дому.

к содержанию ↑

Основания для раздела участка под многоквартирным домом

В случае если на земельном наделе расположен одноэтажный дом, который содержит от двух до восьми квартир, при этом каждая из них имеет отдельные точки входа на прилегающие к нему участки, то такие наделы можно разделить с помощью выделения в натуре.

Практика показывает, что, несмотря на все предполагающие раздел условия такие, как отдельный вход и адрес, земля под жилым помещением не может быть разделена ввиду ее принадлежности к категории ИЖС, а за самим помещением закреплен статус многоквартирного.

Единственным выходом из такой ситуации будет являться переведение дома в совместную долевую собственность и, как следствие, реальный выдел заранее распределенных частей.

При этом каких-либо особых причин к такому разделу не требуется. Это могут быть вполне бытовые основания:

  • споры между наследниками и последующий раздел наследственного имущества;
  • споры между соседями, являющимися сособственниками жилья;
  • разногласия между жильцами одной квартиры;
  • желание обособиться и произвести выдел имущества в натуре, во избежание споров и согласований с другими участниками собственности.
  • прочие основания.

Законом не установлены какие-то исключительные случаи, поэтому при разделе земельного участка под многоквартирным домом все упирается в статус жилья.

к содержанию ↑

Порядок раздела

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Указанная процедура является достаточно сложной, но провести ее все же возможно. В первую очередь собственникам необходимо установить, имеется ли вероятность разделения многоквартирного дома в натуре с технической точки зрения.

С этой целью последним необходимо обратиться за помощью к экспертным организациям, которые смогут провести независимую строительно-техническую экспертизу и предоставить исчерпывающий ответ относительно возможности и порядка реального раздела.

Пример. Многоквартирный жилой дом, состоящий из двух комнат, расположен на земельном участке общий размер, которого составляет сорок тысяч квадратных метров. У каждой из квартир имеется обособленный вход, автономное водоснабжение и канализация.

Единственное, что объединяет строение – это крыша и фундамент. По результатам проведенной строительно-технической экспертизы было установлено, что фактическое разделение жилого помещения представляется возможным.

В случае получения положительного экспертного заключения относительно возможности реального раздела дома, всем владельцам необходимо собрать соответствующую разрешительную документацию на проведение работ по перестройке или перепланировке недвижимости. Для этого следует обратиться в территориальное отделение муниципального органа, расположенного по месту нахождения спорного земельного участка.

Заручитесь консультацией юриста перед началом сбора документов. Данные споры крайне сложны, велик риск отказов в разделе жилья. Лучше получить помощь сейчас, чем срочно искать адвоката потом!

Таким образом, следующим этапом станет разделение строения, путем выделения долей в натуре. Как результат, из одного многоквартирного помещения сформируются две или более независимых одна от другой части жилого дома.

Помните:

  1. После того, как собственники определятся с реальными долями спорной недвижимости, последним следует начать процедуру раздела находящегося под ней земельного участка, а также ее придомовой территории. В данном случае следует учитывать некоторые нюансы, предусмотренные законодательством.
  2. Разделение участка может быть разрешено, только в случае сохранения вновь образованными объектами недвижимости того же разрешительного назначения, что и первоначальный надел.
  3. Второе условие, для проведения раздела земли регулируется ст. 1 Земельного кодекса РФ, которая определяет принцип неделимости судьбы наделов с находящимися на них помещениями. В данном случае имеется в виду, что владелец, получивший конкретную долю от жилой недвижимости, получит в собственность и часть земли, находящейся под ней.
к содержанию ↑

Что для этого нужно?

Для того чтобы произвести раздел жилого строения и земельного участка необходимо иметь либо соглашение, подписанное всеми собственника недвижимости, либо судебное решение, разрешающее такие действия.

Соглашение

В случае если все владельцы жилья согласны с выделением в натуре оговоренных помещений и разделом земельного надела, последние имеют право заключить добровольное соглашение.

Для этого необходимо придерживаться определенного алгоритма действий, а именно:

  • обсудить все возможные варианты и нюансы раздела, а также определиться с возможными материальными расходами, сопутствующими такому процессу;
  • составить и оформить непосредственно само соглашение;
  • в полном составе обратиться в нотариальную контору, для заверения указанного документа.

Важно! При посещении нотариуса все стороны соглашения должны иметь при себе идентифицирующие личность документы, а также бумаги, подтверждающие имущественные права на делимую недвижимость. При этом нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется – но может быть произведено по желанию сторон.

В дальнейшем соглашение и пакет документов сдаются в Росреестр или МФЦ для перерегистрации права собственности на земельный участок.

Более подробно смотрите материал «Раздел участка между собственниками по соглашению», где изложена максимально подробная информация по процедуре раздела земли.

Важное условие для раздела по соглашению – должна быть техническая и юридическая возможность раздела надела между владельцами частей здания. Если участок будет являться неделимым – о разделе можно будет забыть.

Судебное решение

Мнение эксперта
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.

Если лица, проживающие в многоквартирном доме, так и не смогли найти компромисса в вопросе раздела спорной собственности, то единственным доступным для таких действий способом будет получение судебного решения.

С этой целью одному из совладельцев необходимо обратиться с иском о разделе дома и земельного участка в судебные органы.

Исковое заявление

Исковое заявление должно содержать в себе следующую информацию:

  • название и адрес органа, в который подается документ;
  • личные данные всех сторон судебного процесса (ФИО, место проживания, контакты);
  • цена искового заявления;
  • подробное изложение обстоятельств, которые предшествовали подаче иска, в том числе о долях недвижимости, принадлежащих владельцам, а также сведения о досудебном урегулировании спорных отношений;
  • отражение позиции истца относительно справедливого раздела строения и земельного надела, аргументированной нормами действующего законодательства;
  • изложение окончательных исковых требований заявителя;
  • список прилагаемой документации;
  • подпись истца и дата составления документа.

Образец иска

Для примерного образца можно использовать любой иск, касающийся принудительного раздела земельного участка.

При этом не стоит переоценивать свои силы и отказываться от помощи юристов. Помните. Что самостоятельно вы составить исковое заявление едва ли сможете.

Документы

Кроме того, к исковому заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копии паспортов всех сторон по делу;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
  • заключение экспертизы, если таковая проводилась
  • подтверждение оплаты государственной пошлины.

Документы можно приложить в копиях (исключая заключение экспертизы), но оригиналы будьте готовы показать в суде.

Подается иск и пакет документов лично заявителем в судебный орган или же высылается заказным письмом по почте. Если есть ЭЦП – можно подать исковое заявление прямо не выходя из дома, используя сайт Госуслуг и портал sudrf.ru

Куда подавать?

Иски о разделе недвижимого имущества с учетом цены искового заявления и специфики спора будут рассматриваться только районным (городским) судом.

  • мировые судьи не имеют полномочий на слушание таких дел;
  • территориально такие иски подлежат подаче по месту нахождения спорного имущества и без оглядки на место регистрации истца или ответчика.

Пример. Если истец живет в Москве, ответчик – в Волгограде, но они решают делить землю под многоквартирным домом в Перми – иск будет подавать в Пермь. При этом не имеет значения ни место официальной регистрации сторон, ни место их фактического проживания.

Автор статьи
Ковалев Константин Михайлович
Юрист-консульт с 6-летним стажем. Специализация — семейное право. Имеет опыт в защите правовых интересов.
Следующая
ДругоеКак продать машину после вступления в наследство

Добавить комментарий

Adblock
detector