Как согласовать и узаконить перепланировку нежилого помещения

Нежилое помещение по определению используется не для проживания людей, а для ведения коммерческой деятельности, в промышленных, торговых и любых других целях. Как следствие, некоторые элементы, характерные именно для жилых помещений в данном случае не используются.

Перепланировка в такой ситуации – это изменение расположения помещений и их площади без изменения общей площади всего объекта.

Перепланировка и реконструкция, в чем разница?

Существует еще и такое понятие как реконструкция. Это, условно, более углубленный вариант перепланировки, который включает в себя не только изменение площади помещений внутри строения, но и изменение площади самого объекта.

Что нужно согласовывать и узаконивать?

Как уже было сказано выше, далеко не всегда для внесения изменений требуется разрешение. Другое дело, что чаще всего после небольших корректировок надо внести более серьезные и согласование все равно потребуется. Ниже приведен краткий список того, что узаконить не получится ни под каким предлогом:

  • Снесенные несущие стены и другие аналогичные элементы конструкции. Если в результате работ повреждаются такие конструктивные элементы, их нельзя менять – только восстанавливать до предыдущего состояния. Важно, чтобы общая целостность строения и его безопасность для лиц, находящихся внутри (например, для персонала) оставалась на достаточно высоком уровне, соответствующем всем требованиям законодательства.
  • Изменение расположения батарей отопления. В частности – перенос их в те части здания, которые отапливать не планировалось изначально. Для крупных нежилых строений могут действовать свои особенности и это правило применяется не всегда.
  • Объединение зоны приема пищи с зоной отдыха, особенно если в зоне приема пищи используется газовое оборудование (например, обычная газовая плита).
  • Формирование теплого пола за счет использования труб отопления.
к содержанию ↑

Как узаконить?

Незаконная перепланировка обязательно должна быть узаконена. Лучше всего сделать все по правилам и еще до начала работ согласовать проект. Это позволит с минимальными усилиями и проблемами в дальнейшем внести все изменения в техпаспорт и больше не переживать из-за потенциальных штрафов.

К сожалению, о том, что подобные работы нужно узаконивать, обычно вспоминают уже после того, как они были завершены. Как следствие, приходится заниматься узакониванием. Это более сложный и длительный процесс, сравнительно с предварительным согласованием, который, к тому же, далеко не всегда завершается так, как хотелось бы владельцу.

Куда обращаться

Далеко не всегда собственник нежилого помещения может самостоятельно определить, что можно и нельзя делать с его объектом недвижимости. С чего начать в такой ситуации? Лучше всего попросить помощь у специалистов.

Опытные профессионалы подготовят проект перепланировки, который будет учитывать, как требования законодательства, так и пожелания владельца. Нередко, в процессе подготовки проекта, приходится отказываться от отдельных задумок, если они не дадут впоследствии все узаконить.

После этого нужно определиться, с кем согласовывать дальнейшие работы или где узаконивать уже выполненные. Общей для всех государственной структуры не существует.

В любом более или менее крупном населенном пункте есть свои люди, наделенные соответствующими полномочиями, которые этим занимаются. Именно поэтому самым простым вариантом будет обращаться в МФЦ (Мои документы).

Несмотря на то, что такой подход более простой и удобный, в отдельных случаях в МФЦ не соглашаются принимать документы или выдают отказ после рассмотрения заявки. Если заявитель считает, что он прав и отказ не является мотивированным, следующим этапом будет обращение в суд. И тут уже можно доходить вплоть до ВС (Верховного Суда).

Порядок действий

Порядок оформления и согласования/узаконивания перепланировки выглядит приблизительно так:

  1. Проект перепланировки.
  2. Согласование изменений.
  3. Подготовка документов.
  4. Обращение в МФЦ.
  5. Переоформление техпаспорта.

Процедура

Рассмотрим этапы подробнее. Проект перепланировки нужен в любом случае, будь то согласование будущих работ или узаконивание уже произведенных. Разница только в том, что в первом случае специалисты готовят проект с учетом пожеланий заказчика и требований законодательства, а во втором пытаются создать проект уже готовой перепланировки.

На основании проекта проводится рассмотрение внесенных изменений. В некоторых случаях есть смысл для этого обращаться в местную управляющую компанию или ЖЭК, однако это не обязательно.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Следующий этап – подготовка документации. Обычно это не вызывает проблем, так как помимо проекта потребуются стандартные бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество. Подробнее об этом см.ниже.

Как только все готово, можно обращаться в МФЦ (Мои документы). Помимо предоставленных документов нужно будет еще заполнить заявление на согласование/узаконивание перепланировки.

Дальше все будет зависеть от полученного решения. Если оно положительное, то в этом документе будет указан срок, в течение которого нужно произвести капитальный ремонт (в случае с согласованием) или просто переоформить документы.

Следует учитывать тот факт, что иногда в уже готовый проект требуют вносить определенные изменения, но это скорее исключение, чем правило.

Если же ничего не получилось и заявление отклонили без особых на то оснований, останется только обращаться в суд. Это сильно затянет процедуру и сделает ее более дорого, но это единственный способ все сделать по правилам, несмотря на полученный отказ.

Документы

Для того, чтобы узаконить или согласовать перепланировку нежилого строения, нужны следующие документы:

  • Проект перепланировки. Заказывается отдельно, строго в тех фирмах, которые имеют соответствующие лицензии. По понятным причинам привести перечень таких организаций невозможно. Искать следует в собственно населенном пункте. Как вариант, можно попробовать обратиться в ЖЭК или УК (управляющую компанию). Нередко у них есть на примере несколько подходящих фирм. При обращении обязательно нужно требовать показать лицензии на занятие деятельностью.
  • Документы, на основании которых производится кадастровый учет объекта (документы на землю). Актуально только относительно отдельно стоящей недвижимости.
  • Правоустанавливающие документы. Это могут быть договора купли-продажи, дарения, завещание и так далее. Проще говоря, все бумаги, на основании которых текущий собственник получил право владения недвижимостью.
  • Выписка из ЕГРН. На момент написания этой статьи выступает в качестве свидетельства на право собственности.
  • Заявление в МФЦ. Заполняется на месте и не требует предварительной подготовки.
  • Паспорт заявителя. Это не обязательно должен быть собственник, так как чаще всего нежилая недвижимость принадлежит юридическим лицам.
  • Документы, подтверждающие право заявителя выступать от лица фирмы. Это может быть собрание учредителей, доверенность на представителя и так далее.
  • Документы на компанию. Устав, свидетельство о регистрации и другие аналогичные бумаги, подтверждающие тот факт, что данное юридическое лицо вообще существует.
  • Техпаспорт на имущество. Нужен для того, чтобы связать изменения и изначальную планировку. Впоследствии его придется заменить на новый.

Расходы

Непосредственно само согласование/узаконивание производится бесплатно, но при сборе документации и дальнейшем оформлении будут возникать различные расходы:

  • Оформление проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей и больше.
  • Нотариальное заверение документов, подтверждающих право заявителя представлять интересы компании: от 2 тысяч и более.
  • Оформление нового техпаспорта на недвижимость: от 10 тысяч рублей. Конкретная цифра зависит от объема работ и площади строения.

Сроки

Если же заявитель получил отказ, то ему придется разбираться с проблемой через суд. И это автоматически не просто делает задачу более сложной и дорогой, но и существенно растягивает процедуру.

к содержанию ↑

Согласование и узаконивание через суд

Если в МФЦ отказываются согласовывать или узаконивать перепланировку/реконструкцию, у собственника будет всего два варианта: или отказываться от самой идеи (возвращать старую планировку) или пытаться добиться своего через суд. Второй вариант более удобен и актуален, однако далеко не всегда суд бывает на стороне заявителя.

Порядок действий

Для того, чтобы зарегистрировать внесенные изменения через суд, необходимо:

  1. Получить отказ в МФЦ в письменном виде. Очень желательно, чтобы в этом документе была указана причина отказа.
  2. Собрать документы.
  3. Подготовить исковое заявление.
  4. Направить все бумаги в суд и дождаться заседания.
  5. Присутствовать на заседании и получить решение.
  6. Дождаться, пока решение вступит в силу.
  7. С решением обратиться в МФЦ и подать заявку на согласование/узаконивание перепланировки повторно.
  8. Получить положительное решение.
  9. Внести соответствующие изменения в техпаспорт.

Документы

Для решения проблемы с перепланировкой коммерческих объектов через суд нужен примерно тот же перечень документов, который требуется и для согласования/узаконивания. К нему нужно лишь добавить:

  • Исковое заявление.
  • Отказ, полученный в МФЦ.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Расходы

Помимо уже перечисленных выше расходов на оформление документов, при обращении в суд придется дополнительно оплатить еще и госпошлину в размере 300 рублей. Также, если компания планирует привлекать для защиты своих интересов представителя-юриста, нужно будет оплатить его услуги и оформить на него доверенность.

Стоимость оформления и заверения доверенности составит примерно 2-5 тысяч рублей.

Сроки

У юридического лица будет три месяца с момента получения отказа в МФЦ (Мои документы) для обращения в суд. Кроме того, придется ждать еще около 2-х месяцев заседания суда и еще один месяц – пока решение вступит в силу.

к содержанию ↑

Проблемы собственника при наличии неузаконенной перепланировки

В законодательстве нет конкретного описания штрафов, которое можно было бы применять в любой части РФ. Однако в каждом отдельном регионе есть внутренние законы и нормативы, описывающие данный элемент. Например, для Москвы штраф за незаконную перепланировку будут составлять 450 тысяч рублей (для юридических лиц).

Дополнительные проблемы, с которыми придется столкнуться владельцу отдельного здания если он планирует сохранить перепланировку несмотря ни на что, не предусмотрены, если не считать достаточно внушительного штрафа.

Если рассматриваемое нежилое помещение располагается в жилом доме, то тут уже вступает в силу ЖК РФ. Согласно ст.29, такое помещение может быть конфисковано и продано с торгов. Это крайне невыгодно, так как цена продажи на аукционе всегда существенно ниже, чем рыночная (примерно на 10-50%, зависит от конкретной ситуации).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

  1. Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?
  2. Разница между перепланировкой и переустройством
  3. Законодательство
  4. Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений
  5. Изготовление проекта (шаг 1)
  6. Согласование с надзорными органами (шаг 2)
  7. Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)
  8. Проведение работ по перепланировке (шаг 4)
  9. Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)
  10. Постановка на кадастровый учет (шаг 6)
  11. Регистрация в Росреестре (шаг 7)
  12. Ответственность за самовольную перепланировку
  13. Узаконивание самовольной перепланировки
  14. Узаконивание перепланировки через суд
  15. Подведем итоги
к содержанию ↑

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

к содержанию ↑

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

к содержанию ↑

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

к содержанию ↑

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

к содержанию ↑

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

к содержанию ↑

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования.

К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Узаконить перепланировку нежилого помещения

Как известно, перепланировкой считаются ремонтные работы с изменением конфигурации, влекущее за собой изменения первоначального плана. Но в случае нежилых помещений, так же возможно изменение функционального значения того или иного помещения.

Стоит помнить и понимать, что узаконить перепланировку нежилого помещения сложнее, нежели провести такую же процедуру в квартире. В чём заключается необходимость перепланировки в коммерческом помещении, как ее провести и к кому обратиться, все это можно узнать из предложенной статьи.

к содержанию ↑

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? В чем необходимость узаконивать перепланировку?

Нежилое помещение нуждается в перепланировке, когда предполагается оборудовать магазин, кафе, офис или иной вариант бизнеса. Следовательно задача архитектора в команде стехнологом и инженерами подготовить проектную документацию так, чтобы она соответсвовала всем действующим законам и нормативам.

Узаконить перепланировку крайне необходимо в случае если:

  • Произошла замена не несущих перегородок на новые с изменением конфигурации помещения;
  • Изменялись размеры дверных проемов, добавлялись новые или закладывались старые в несущих стенах и перегородках;
  • Производился перенос или полная замена электротехнического, санитарно-технического оборудования, инженерных сетей и так далее;
  • Формируются новые окна или дополнительный вход.
  • Изменилась цель использования нежилого помещения. Например был офис, а будет кафе или салон красоты, естественно с перепланировкой под новые технологические процессы.

Исходя из того, что требования к такой процедуре как узаконить перепланировку нежилого помещения выше. Необходимо соблюдать все предписания нормативных документов и контролирующих органов. Так как документы и строительные работы подвергаются тщательным проверкам при согласовании.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? Условия, установленные для перепланировки

Перед тем как производить перепланировку в помещении нежилого характера необходимо выполнить несколько основных условий предписанных соответствующими органами, что приводит к соблюдению порядка и закона. Итак, в число главных условий входит:

  • Выполнить техническое обследование узлов здания и конструкций;
  • Оформление специального технического заключения;
  • Составление проекта перепланировки.

Для успешного окончания данного этапа требуется выполнить следующий шаг. В данном случае это сбор необходимой документации для последующего предоставления ее в органы и дальнейшего согласования проекта.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? Необходимая документация для узаконивания перепланировки

В список необходимых для узаконивания документов входят:

  • Правоустанавливающие документы, подтверждающее, что заявитель имеет права на нежилое помещение (инвестиционный договор или договор купли-продажи с оформленным правом собственности, договор аренды и др.);
  • Поэтажные планы здания;
  • Технический паспорт перестраиваемого объекта;
  • Выписка из тех. паспорта;
  • Справка КГИОП;
  • Ситуационный план;
  • Ревизия вентиляционных каналов, подтверждённая актом;
  • Выделенная мощность так же подтверждается справкой.

Стоит отметить следующее, чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения могут понадобиться и иные документы, ведь инстанции могут увеличить предложенный список по собственному усмотрению.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? Отличия согласования

Повышенное внимание обращается на то, что главным отличием между узакониванием помещения нежилого характера и узакониванием перепланировки в квартире является повышенные требования к коммерческим объектам. Начиная перепланировку такого помещения необходимо составить проект самой перепланировки.

Данный проект помимо основных разделов должен содержать те что, так или иначе, затрагиваются перепланировкой. Тут может быть вентиляция, водоснабжение, электрика или система кондиционирования.

Перед тем как подавать проект на согласование в соответствующие органы необходимо обойти с ним все заинтересованные организации, такие как водоканал, электросеть, Госпожнадзор, Роспотребнадзор, коммитет по архитектуре и так далее. После того как заинтересованные организации одобрят проект его можно смело подавать на согласование в экспертную комиссию для дальнейшего узаконивания перепланировки помещении имеющего статус нежилого.

к содержанию ↑

Как узаконить перепланировку нежилого помещения? Откуда ждать помощи?

Любая помощь может стать незаменимой в вопросе узаконивания планировки помещения нежилого характера. Это может быть простая консультация или же более полный комплекс услуг, подразумевающий сбор необходимых документов и встречи во всех инстанциях.

Именно полный спектр услуг выделяет компаниюООО «Актуальные решения» из множества иных. Наши специалисты не станут затягивать имеющиеся дела и откладывать их на потом, ведь наша работа заключается в помощи клиентам на каждом этапе строительства, ремонта и множества иных мероприятий с которыми так или иначе приходится столкнуться в жизни каждому человеку.

Что такое самовольная перепланировка нежилого помещения и как ее согласовать

В данной статье мы разберем понятие самовольной или «незаконной» перепланировки, а так же расскажем о способах уже выполненной перепланировки

Обязательно ознакомьтесь с этой статьей, ведь мы собрали в ней всю необходимую информацию по данному вопросу:

  • Что такое самовольная перепланировка — 2 определения
  • Как фиксируется незаконная перепланировка на планах БТИ
  • Какие организации следят за соответствием перепланировки планам БТИ?
  • Ответственность за несогласованную перепланировку нежилых помещений
  • Согласование уже сделанной перепланировки
  • Что делать с незаконной перепланировкой?
к содержанию ↑

Что такое самовольная перепланировка — 2 определения

Самовольная (несогласованная) перепланировка — перепланировка, которая проведена без предварительного согласования проекта.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Этот тип перепланировки отличает то, что проведена она в соответствии с принятыми требованиями и нормами (например, СанПиНа или СНиП), но не согласована с организациями, контролирующими этот вопрос.

Данный тип перепланировки отличается от предыдущего тем, что ее невозможно согласовать. В данном случае, придется исправлять нарушения или возвращать помещение в исходное состояние.

Каждому нежилому помещению (и зданию в целом) соответствует его поэтажный план БТИ.

БТИ (бюро технической инвентаризации) ведет реестр всех объектов недвижимости и хранит все данные о проведенных перепланировках в помещениях и зданиях.

Технический паспорт нежилого помещения (техпаспорт) — документ, в котором фиксируется последний согласованный план помещения.

В случае проведения согласованной перепланировки, инспектор БТИ проверяет ее соответствие проекту и актуализирует данные в техпаспорте.

В случае, если сделанная перепланировка не соответствует проекту или была не согласована, инспектор также обязан внести эту информацию в технический паспорт на нежилое помещение.

Несогласованная перепланировка отмечается на планах БТИ красными линиями. Прочитайте нашу прошлую статью, чтобы узнать подробнее о том, что означает цвет линий и как убрать красные линии с плана помещения.

к содержанию ↑

Какие организации следят за соответствием перепланировки планам БТИ?

В первую очередь, обратить внимание на это могут сотрудники БТИ — если они были приглашены для согласования перепланировки, но заметили дополнительные несогласованные изменения в конфигурации помещения.

Также, поспособствовать прибытию инспекции из БТИ могут и другие организации, осуществляющие проверки нежилых помещений:

Представители районной администрации.

На руках у владельцев (или арендаторов) нежилых помещений обязательно должен быть на руках полный пакет документов, подтверждающий законность всех проведенных перепланировок. И конечно, фактическое состояние помещения должно соответствовать актуальному техпаспорту БТИ.

Еще один вариант, при котором может раскрыться несогласованная перепланировка — продажа объекта. Сделку практически невозможно провести, если документы и фактическое состояние помещения будут отличаться.

к содержанию ↑

Ответственность за несогласованную перепланировку нежилых помещений

Данный вопрос регулируется законом г. Москвы «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях». Подробно он разбирается в статье 9.12.

КоАП 9.12. Проведение работ по переустройству и (или) перепланировке нежилого помещения в многоквартирном доме, не являющегося общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, без согласования уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы.

Данный закон регулирует порядок проведения работ по переустройству и перепланировке нежилых помещений в жилых зданиях. А проще говоря — регламентирует санкции за проведение несогласованной перепланировки.

Помимо этого, если в последствие незаконной перепланировки были нарушены требования пожарной безопасности или требования СанПиНа, то к ответственности могут привлечь еще и по:

    ст. 6.3 КоАП РФ о санитарном законодательстве;

ст. 20.4 КоАП РФ о пожарной безопасности.

Штрафы за несогласованную перепланировку нежилого помещения в Москве в соответствии с КоАП ст. 9.12:

    Для граждан — от 2.000 до 2.500 рублей;

Для должностных лиц — от 5.000 до 50.000 рублей;

Для юридических лиц — от 300.000 до 350.000 рублей.

Штрафы за нарушения санитарных требований вследствие проведения незаконной перепланировки, в соответствии с КоАП ст. 6.3:

    Для граждан — от 100 до 500 рублей;

Для должностных лиц — от 500 до 1.000 рублей;

Для юридических лиц — от 10.000 до 20.000 рублей.

Штрафы за нарушения пожарной безопасности вследствие проведения неузаконенной перепланировки нежилого помещения, в соответствии с КоАП ст. 20.4:

    Для граждан — от 2.000 до 3.000 рублей;

Для должностных лиц — от 6.000 до 15.000 рублей;

Для юридических лиц — от 150.000 до 200.000 рублей.

При этом, даже после выплаты штрафа, собственник обязан узаконить проведенную перепланировку или вернуть помещение в первоначальный вид (который будет соответствовать планам БТИ).

Причем, надзорные органы могут накладывать санкции и требовать проведения процедуры согласования несколько раз. Поэтому, бездействие в данной ситуации — худшая стратегия для собственника.

Во-первых, можно получить еще несколько штрафов (на весьма ощутимую сумму);

Во-вторых, надзорные органы могут начать судебное разбирательство, в результате которого можно даже потерять недвижимость (она будет продана с торгов).

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Поэтому, если в вашем нежилом помещении проведена незаконная перепланировка, необходимо срочно ее согласовать.

Но как узаконить уже проведенную перепланировку ?

Как узаконить уже сделанную перепланировку нежилого помещения?

Нежилые помещения очень часто используются в сфере оказания услуг и могут быть обустроены под магазины, парикмахерские и иные объекты данной сферы. Собственникам зачастую необходимо узаконить перепланировку нежилого помещения.

Куда обращаться, чтобы получить разрешение на проведение работ, какие для этого нужны документы и что делать, если перепланировка совершена без соответствующих разрешений. Ответы на эти вопросы вы найдете в нашей статье.

к содержанию ↑

Перепланировка нежилого помещения

При перепланировке в результате строительных манипуляций помещение меняет свою конфигурацию.

Это может быть выполнение следующих работ:

  • снос старых стен и возведение новых;
  • перенос оконных или дверных проемов;
  • демонтаж перегородок, который приводит к изменению местоположения комнат и перераспределению пространства.

Не стоит путать перепланировку с переустройством. Это разные понятия, включающие в себя разные виды работ.

Переустройство в помещении представляет собой:

  • перенос инженерных сетей в целях оптимизации внутреннего пространства;
  • замена устаревших или вышедших из строя коммуникаций, при установке новой по другой схеме;
  • установка коммуникаций нового вида.

Выполнение и тех и других видов работ требует согласования и изменений в техдокументацию помещения. Вопросы переустройства и перепланировки регулируются главой 4 ЖК РФ. Процедура для жилых и нежилых помещений аналогична.

к содержанию ↑

Способы узаконить перепланировку или реконструкцию

Существует также более обширное понятие, которое может включать в себя, в том числе, перепланировку и переустройство – реконструкция. Это более серьезные изменения и они могут касаться изменений фасада здания, этажности, возведения надстроек и затрагивают его несущие конструкции.

Перед началом работ по перепланировке и реконструкции необходимо обратиться к проектировщику для составления проекта.

Есть два способа узаконить такие изменения:

  • через уполномоченный орган — если работы только планируются или произведены без предварительного разрешения (п. 1 ст. 26 ЖК РФ);
  • в судебном порядке — если изменения произведены без разрешения и уполномоченный орган отказал их узаконить.
к содержанию ↑

Через уполномоченные органы

После завершения проектных работ можно начинать процесс согласования. Уполномоченным органом, имеющим право узаконить изменения, как правило, является орган местного самоуправления.

Туда нужно представить следующие документы:

  1. Заявление (скачать форму заявления можно ниже).
  2. Правоустанавливающие документы (на здание или нежилое помещение).
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Согласие всех собственников объекта (личное присутствие либо нотариально заверенное согласие) на запланированные изменения.
  6. Проектную документацию на перепланировку/реконструкцию.

В зависимости от вида работ возможна необходимость предоставления дополнительных документов.

Если уполномоченный орган счел возможным проведение перепланировки или реконструкции, то собственнику выдается разрешение на проведение этих работ в установленный срок. Все работы должны быть произведены в точном соответствии с проектом, иначе приняты они не будут.

После перепланировки итоги работы принимает комиссия, созданная уполномоченным органом. Комиссия осматривает объект, оценивает проведенные работы и их соответствие проектной документации.

При соблюдении всех нормативов и правил, комиссия подписывает и выдает собственнику акт приема выполненных работ (ст. 28 ЖК РФ). Этот документ дает право на внесение изменений в технический план помещения и обращение в Росреестр для изменения информации об объекте.

Когда работы уже проведены, но разрешение на это получено не было, узаконить их все же возможно. Чтобы узаконить уже сделанную перепланировку собственник должен оформить техническое экспертное заключение, в котором отражаются произведенные изменения и сведения о том, являются ли они безопасными.

При нахождении нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (например, помещение магазина на первом этаже), техзаключение должно быть согласовано с муниципальными органами власти.

Если уполномоченный орган откажет узаконить такую перепланировку, то сделать это возможно будет только через суд.

к содержанию ↑

Через суд

Получение отказа уполномоченного органа в утверждении перепланировки влечет за собой определенные последствия. Собственник должен либо вернуть все в первоначальное состояние либо в судебном порядке узаконить изменения (п. 4 ст. 29 ЖК РФ). Судебный процесс может длиться от 2 до 6 месяцев и его исход не всегда положительный.

Суд может сохранить помещение в измененном состоянии только в том случае, если в результате перепланировки не создана угроза для жизни и здоровья граждан, заключение эксперта подтверждает безопасность произведенных работ.

Чтобы узаконить работы через суд необходимо совершить следующие действия:

  • подготовить все необходимые документы;
  • составить исковое заявление;
  • оплатить государственную пошлину;
  • направить документы в суд;
  • после судебных процессов получить решение и исполнить предписанные судом требования.

Документы

Вместе с исковым заявлением суду необходимо представить перечень документов:

  • техническое экспертное заключение;
  • технический паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • согласие собственников квартир (если изменение затрагивает общедомовую собственность);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Перечень не является исчерпывающим и может дополняться любыми документами, доказывающими, что произведенная перепланировка не несет опасности.

Исковое заявление

Исковое заявление составляется с соблюдением требований законодательства и должно содержать следующую информацию:

  • персональные данные истца (ФИО, контактная информация);
  • сведения об ответчике;
  • информация о нежилом помещении (адрес, реквизиты правоустанавливающих документов);
  • суть произведенных изменений объекта;
  • просьба сохранить объект в измененном виде;
  • список прилагаемых к заявлению документов;
  • дата, подпись истца.

Положительное решение суда будет основанием для внесения новых сведений в ЕГРН. Если требования истца не будут удовлетворены, то истец будет обязан вернуть конструкции помещения в первоначальный вид. За незаконную перепланировку на него может быть наложены штрафные санкции.

Подготовка необходимых для утверждения перепланировки документов требует определенных расходов.

Так, собственнику придется заплатить за следующие документы:

  • оформление нотариальной доверенности – 2 тыс. руб. (если собственник является юридическим лицом, и его интересы в суде будет представлять уполномоченное лицо);
  • государственная пошлина при подаче заявления в суд – 300 рублей.

Если истец решит воспользоваться услугами юриста, то сумма расходов увеличиться за счет оплаты его услуг.

Автор статьи
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.
Следующая
ДругоеКак расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации

Добавить комментарий

Adblock
detector