Пошаговая инструкция продажи доли в квартире

Выставлять на торги выгодно всю квартиру, целиком. Продавая ее по долям, будьте готовы к тому, что получите за свои квадратные метры цену намного ниже рыночной. Но обстоятельства, которые толкают к такому шагу, бывают разные.

Вот самые типичные:

  • невозможность ужиться с остальными совладельцами жилплощади (вследствие развода, например);
  • желание перевести в денежный эквивалент полученную в наследство часть помещения;
  • острая потребность в средствах (на лечение, погашение кредита или выплату долга).

Реализовать свою часть квартиры — процесс длительный и хлопотный. Для этого нужно разбираться в особенностях сделки и владеть ключевыми понятиями.

Разбор домика

Долевая собственность

Владельцами доли собственности становятся в таких случаях:

  • при приватизации квартиры (все зарегистрированные на приватизируемой жилплощади лица получают равные ее части);
  • при разделе совместной квартиры супругами вследствие развода;
  • при наследовании одного жилья несколькими людьми.
Стоит понимать, что фактически долевая собственность не определяется в виде права на владение отдельной комнатой или помещениями. Гражданский кодекс РФ указывает, что имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на общих правах.

Квартира, купленная в браке, находится в совместном пользовании супругов. При разводе выделение долей в натуре будет беспроблемным, если есть возможность закрепить за каждой стороной не только изолированные комнаты, но и обеспечить их отдельными выходами, подсобными помещениями (кухней, ванной, туалетной комнатой, коридором).

На деле это почти нереально, поэтому в большинстве случаев при распределении квартиры речь идет об идеальной доле каждого.

Идеальная доля

Часть общего имущества совладельцев недвижимости являет собой идеальную долю — арифметическое выражение в виде дроби.

В документах принадлежащая жильцу собственность прописана как 1/3 или 1/5 квартиры, без указания, какая именно часть помещения выделена в личное пользование. То есть, идеальную долю невозможно осязать, так как она не имеет конкретных рамок.

В однокомнатной квартире все сособственники имеют только идеальные доли. В других случаях можно выделить каждому части в натуре. Здесь есть 2 пути:

  • договор между совладельцами;
  • судебное разбирательство.

При отсутствии возможности договориться суд решает, какую именно из комнат закрепить за каждым из собственников жилья, а также устанавливает график пользования совместными помещениями: кухней, ванной комнатой. Но это не означает, что гражданам принадлежит по комнате.

Жилье, по-прежнему, остается общим. Коммунальные платежи распределяются согласно идеальным долям. Даже если одному из владельцев досталось помещение в 6 квадратных метров, а другому — в 12, платить по квитанциям они будут поровну. Каждый внесет свою ½ часть.

Таким образом, при совместном проживании все собственники квартиры пользуются ею, не нарушая прав друг друга. Если мирно сосуществовать на одной площади не получается, встает вопрос о получении за свою собственность денежной компенсации.

Порядок продажи доли в квартире

При реализации своей части жилплощади важно придерживаться ряда правил, чтобы остальные жильцы не оспорили действия продавца в суде:

  • Шаг первый. Уведомление лиц, имеющих преимущественное право покупки, о предстоящей продаже своей доли с указанием цены и условий сделки. Первоочередность приобретения выставленной на торги части жилья имеют лица, проживающие совместно в долевой квартире.
  • Шаг второй. Получение согласия сособственников на предложение продающего.
  • Шаг третий. Если совладельцы отказались приобретать продаваемую часть помещения, следует искать посторонних лиц, согласных на условия сделки.

Чтобы купля-продажа имущественной доли не стала предметом судебных разбирательств, важно соблюсти такие моменты:

  • предложение совладельцам о покупке пая оформляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • продавать свою часть третьим лицам можно, если по истечении месяца не последовало ответа от заинтересованных лиц;
  • реализовывать свою долю в дальнейшем нужно по указанной прежде цене (допустимо повышение стоимости).

Соблюдение всех норм гражданского законодательства не гарантирует того, что хозяин долевой жилплощади сумеет реализовать свое право на продажу собственной части.

Возможные трудности

Владельцы жилья, находящегося в совместной собственности, часто не желают пускать в квартиру третьих лиц. Поэтому они используют разные уловки, чтобы предотвратить продажу части своего жилища.

Сложности, подстерегающие продавца при реализации своей части жилплощади:

  1. Уклонение других собственников от получения уведомления о предстоящей продаже. В таком случае следует обратиться к нотариусу, который выдаст необходимые справки.
  2. Отсутствие сведений о месте проживания совладельца, а потому невозможность отправить ему официально сообщение о мене. Здесь нужно действовать так: заказное письмо отослать по месту прописки или на последний адрес, по которому фактически проживал пропавший человек.
  3. Невозможность оформления сделки из-за действий сособственника. Если проживающий на совместной жилплощади обратится к грамотным юристам, то заблокирует сделку.

Вопросы потери времени и препятствие соседей при реализации своей доли можно решить несколькими способами.

Дарственная вместо договора купли-продажи

Избежать сложностей при продаже своих метров можно, используя обходные пути. Юристы посоветуют их только в безвыходных ситуациях, так как такие шаги сопряжены с некоторым риском:

  • Договор дарения собственной доли. Можно подарить свою долю собственности любому человеку, не спрашивая разрешения ни у кого. Здесь можно столкнуться с двумя проблемами:
    • Человек, получивший часть жилья в подарок, может отказаться от последующей оплаты. Законных путей взыскания денег с недобросовестного гражданина, нарушившего неофициальные договоренности, нет.
    • Если проживающие в общей квартире докажут факт получения денег за подаренную недвижимость, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
  • Дарение микродоли с последующей куплей-продажей оставшейся части. При оформлении дарственной на 1 квадратный метр постороннему лицу, происходит превращение последнего в совладельца, имеющего преимущественное право покупки оставшейся части жилья. Используя данную схему, можно продать проблемные метры с минимальным финансовым риском. Следует соблюдать осторожность на каждом из этапов, чтобы противная сторона не смогла доказать факт получения наличных за подаренную микродолю.

Существуют еще некоторые нюансы, которые следует учитывать, прежде чем продавать собственную жилплощадь.

Продажа с долей несовершеннолетнего

Интересы ребенка не должны быть нарушены при продаже части жилья. Если в проблемной квартире зарегистрирован несовершеннолетний, то для совершения любой сделки с недвижимостью нужно получить разрешение органов опеки. Его возможно получить, если будет доказано, что вследствие купли-продажи не будут ухудшены жилищные условия ребенка.

Несколько советов тем, кто решился продать свою долю общего жилья:

  1. Соберите объективную и полную информацию обо всех проживающих в жилище. Особое внимание обратите на то, есть ли среди жильцов несовершеннолетние или недееспособные. Постарайтесь выяснить адреса не проживающих по месту прописки совладельцев.
  2. Обратитесь к грамотному специалисту для совершения сделки. Это поможет избежать невидимых, на первых взгляд, препятствий.
  3. Внимательно отнеситесь к оформлению всех сопутствующих документов.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий