Что такое долевая собственность на квартиру

Приобретая жилую недвижимость, любой человек ощущает себя более уверенно. Хорошо, если владельцем недвижимости является один собственник. Он полностью может распоряжаться своим жильем: выставлять на продажу, сдавать в аренду, в соответствии с санитарными и техническими нормами делать перепланировку и т. д.

Не всегда граждане могут приобрести в собственность отдельное жилье. Выходом является покупка общей недвижимости несколькими владельцами. Это возможно тогда, когда за каждым покупателем закреплена определенная часть общей квартиры, или она является совместной без разделения на доли (в случае приобретения жилья супругами).

Право владения частью общей недвижимости определено ГК РФ. Согласно статье 224, если один недвижимый объект принадлежит одновременно нескольким владельцам и доли каждого четко обозначены, то такая собственность является долевой. Сегодня такие сделки встречаются не часто.

Долевое владение квартирой в основном возникает в следующих случаях:

  • при приватизации;
  • при наследовании жилья несколькими гражданами;
  • при получении жилой недвижимости в дар несколькими гражданами;
  • при выделении долей в совместной собственности супругов.

Разделение недвижимости на части может быть идеальным и реальным.

Идеальными считаются доли, которые обозначены только в официальных документах, отражающих права владения на определенное количество квадратных метров в квартире. Реальным является конкретное жилое помещение в пределах квартиры (например, комната) с указанием его площади.

При реальном выделении долей квартира становится фактически коммунальной. При этом места общего пользования: ванна, туалет, кухня и другие по-прежнему остаются в идеальном разделении на всех владельцев.

Оформление сделки

Плюсы и минусы долевой собственности

Приобретая даже часть квартиры, любой человек становится владельцем квадратных метров, что конечно является для него положительным событием. Он, как владелец, согласно статье 288 ГК, а также 30 ЖК РФ, может:

  • использовать и распоряжаться своей долей в плане личного проживания, а также предоставлять ее для своих близких родственников: жене, мужу, детям;
  • продавать, оформлять в дар, завещать принадлежащую ему часть общего жилья.

Но в этих правах он не совсем свободен потому, что связан с другими совладельцами квартиры определенными ограничениями, обозначенными в законе. К ним относятся следующие правила:

  • сдавать в аренду или вселять на свою площадь других граждан согласно статье 246 ГК можно только с письменного согласия других собственников квартиры;
  • при продаже доли преимущественным правом ее приобретения пользуются остальные владельцы общей собственности;

Предлагать другим покупателям свою часть можно только после письменного отказа от покупки другими совладельцами.

Оформление долевой собственности

Долевая собственность, как и любая другая, считается действительно признанной, если она официально зарегистрирована в государственных органах ЕГРП. Результатом оформления является Свидетельство о праве на часть в общей квартиры.

Ее размер указывается в виде дроби, обозначающей часть общей недвижимости, принадлежащей конкретному владельцу, на которого оформляется Свидетельство. Графа «Вид права» для всех собственников заполняется одинаково «Общая долевая собственность».

Кроме того, в документе содержится описание общего объекта, включая его технические характеристики, полученные из БТИ. Обратная сторона документа содержит сведения о других совладельцах квартиры с указанием долей, на основании записей об их правах в Едином реестре. Получение Свидетельства о праве собственности проходит последовательно в определенном порядке.

Пошаговая инструкция оформления доли в собственность

Порядок оформления такой недвижимости подразумевает наличие пакета документов, перечень которых зависит от способа ее приобретения:

  • через приватизацию;
  • путем покупки;
  • по договору дарения;
  • при наследовании;
  • по завещанию.

Основанием для обращения в ЕГРП за оформлением своей части недвижимости в собственность в каждом из этих случаев является свой правоустанавливающий документ:

  1. Договор о безвозмездной передаче в собственность при приватизации жилья;
  2. Договор покупки при покупке долевой площади;
  3. Свидетельство о праве наследования, выданное нотариусом наследникам или по завещанию, а также получении по договору дарения.
  4. Для регистрации такой недвижимости необходимо подготовить следующие документы:
    • правоустанавливающий документ;
    • заявление о регистрации права собственности;
    • в случае ее покупки письменный отказ от приобретения другими собственниками квартиры;
    • согласие супругов на выделение долей из совместной квартиры, заверенное нотариусом (в случае ее раздела);
    • выписку из технического паспорта квартиры с планом помещений, выполненной БТИ;
    • документы, подтверждающие личности соискателей права на часть общего жилья (паспорта).
  5. Оплатить пошлину, размер которой определен в НК РФ, а реквизиты указаны в Росреестре.
  6. Предъявить пакет собранных документов, а также их ксерокопии вместе с чеком об оплате госпошлины в ЕГРП.

После рассмотрения всех предъявленных документов и проведения их экспертизы в органе государственной регистрации оценивают законность владения долей и, в случае ее признания, заносят в единый реестр с выдачей подтверждающего документа – Свидетельства о праве собственности.

Как продать долю в квартире?

Продажа части общей недвижимости имеет свои особенности. Продать можно часть квартиры, если на нее имеется правоустанавливающий документ в виде Свидетельства о праве владения, стандартный пакет документов для продажи, а также письменный отказ от ее покупки другими владельцами недвижимости, которые имеют приоритетное право покупки.

Проще всего осуществить продажу физически выделенного в виде отдельной комнаты помещения. Благоприятным является вариант продажи всей квартиры, находящейся в долевом владении, по добровольному решению всех законных владельцев.

Если доли обозначены в виде части общей площади без привязки к конкретному месту, часто при их продаже возникают сложности и спорные моменты между совладельцами, которые имеют приоритет в покупке продаваемой части жилья.

При продаже части жилья посторонним гражданам, ее владелец должен оповестить письменно остальных совладельцев о намерениях продажи своей части недвижимости с указанием условий и цены.

При этом им дается месяц на принятие решения. Если отказ соседей от покупки будет подтвержден документом раньше этого срока, то сделку по продаже постороннему лицу можно осуществить до окончания месячного срока.

Способы

При получении отказа соседей от покупки доли нередко возникают ситуации, когда они всячески препятствуют ее продаже, считая, что они должны дать разрешение на ее продажу, а не отказ от покупки.

Поэтому на практике часто используют способы продажи, при которых отказ соседей не нужен:

  1. Вместо продажи оформляют фиктивное дарение своей доли, а денежную стоимость получают по расписке.
  2. «Дарят» незначительную часть принадлежащего жилья, а остальная доля достается покупателю по праву приоритетной покупки, не требующей согласия остальных владельцев.
  3. Закладывают свою долю для получения «займа», который не возвращается, а часть квартиры переходит новому владельцу.

Такие способы, хоть формально и не противоречат закону, являются рискованными и запутанными.

Нюансы

Определенные нюансы возникают при продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему ребенку. Его доля может быть продана только с согласия органов опеки, которое оформляется письменно в месячный срок до сделки.

Для того чтобы получить такое согласие, необходимо предъявить доказательства, что после продажи его части условия проживания ребенка не ухудшаться. При этом если ребенку исполнилось 14 лет, он имеет право подписывать документы о продаже сам.

Непросто осуществляется продажа совместного жилья, принадлежащего супругам, в случае их развода. Хорошо, если они добровольно придут к соглашению о разделе совместного жилого имущества, в котором не выделены доли, и сами определят их величину.

Такое соглашение должно быть заверено нотариусом. Если к соглашению супруги не смогут прийти, то вопрос выделения долей решается в суде с последующей регистрацией в регистрационной палате.

Только после проведения процедуры выделения долей и официального их оформления, каждый из супругов может выставлять свою часть недвижимости на продажу постороннему лицу, если другой супруг отказался от ее выкупа.

Согласно изменениям в законе № 122-ФЗ от 21.07.97г., принятым 6.06.2016 г. все сделки с долевой собственностью по ее отчуждению должны регистрироваться нотариусом. Все спорные вопросы, которые возникают в связи с регистрацией продаваемой доли недвижимости в государственных органах, должны решаться через суд.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий