Можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком

Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.

Исходя из норм ст.292 ГК РФ, во многих случаях право проживание в квартире исчезает одновременно со сменой собственника. Все что останется сделать новому владельцу – подать заявление в паспортный стол с требованием выписать посторонних лиц.

Если там откажут – можно смело подавать заявление в суд. Однако далеко не все лица могут быть выписаны таким образом.

к содержанию ↑

Кого можно выписать из квартиры?

Если человек имеет временную регистрацию в проданной квартире, не составит никакой проблемы его выписать. Или просто подождать, пока регистрация такого плана утратит свою силу.

Чаще всего регистрируются на несколько месяцев или, максимум, один год. Обычно проще дождаться окончания срока действия такой временной прописки, чем пытаться насильно выселить человека (при условии, что он лишь прописан, но в квартире не проживает).

С постоянной регистрацией все несколько сложнее и нередко паспортный стол, чтобы не брать на себя лишние обязательства и возможные проблемы с ними связанные, отказывается снимать людей с регистрации только по заявлению нового владельца. Приходится обращаться в суд. На практике, почти все решения принимаются в пользу собственника.

Если с прописанным лицом не удается связаться и, несмотря на прописку, человек не проживает в квартире, можно собрать доказательства того, что он действительно тут не живет и выписать человека в судебном порядке.

к содержанию ↑

Когда выписать из квартиры невозможно?

Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.

Есть право собственности

Если продавец продал не всю квартиру, а только некую ее часть, то выписать совладельцев не получится. Невозможно лишить человека, который имеет полное право проживать в квартире его прописки при всем желании. Но можно попробовать выкупить его долю, если на то будет получено его согласие.

Квартира получена по завещанию

Некоторые типы завещаний включают в себя обязательный пункт, исходя из которого некое лицо получает право пожизненного проживания в указанной квартире, вне зависимости от того, кто является ее собственником. Выписать такого человека невозможно. Продавец должен заранее предоставлять такую информацию. Если нет – ее нужно запрашивать отдельно.

Квартира получена в рамках приватизации

Все лица, которые проживали в квартире до приватизации, но отказались в ней участвовать, получают право пожизненного проживания в этой недвижимости. Тот факт, что владелец может смениться в данном случае никакой роли не играет.

Жилищные кооперативы

Любой, даже незначительный паевой взнос в кооператив автоматическим дает право на проживание в квартире тем лицам, которые этот взнос внесли. Вне зависимости от того, кто является собственником.

Брачный контракт

Если квартира принадлежит супругам, проверять нужно еще и брачный контракт. Нередко в нем фигурирует пункт, исходя из которого один из членов семьи получает право пожизненного проживания в квартире. Тут тоже не важно, что собственник может смениться.

Договор ренты

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

По договору ренты предполагается, что собственник будет присматривать за неким лицом, которое фактически передает взамен на это права на свою недвижимость. Продать такую квартиру возможно, а вот выписать это третье лицо – невозможно.

Несовершеннолетние лица

Для того, чтобы продать квартиру с несовершеннолетними лицами необходимо сначала получить разрешение от органов опеки. Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной.

В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.

к содержанию ↑

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.
к содержанию ↑

Договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Продажа недвижимости часто сопряжена с различными сложностями. Что делать, если выписка жильцов по тем или иным причинам откладывается? Можно ли в этом случае оформить сделку и стоит ли покупателю идти на компромисс с продавцом?

к содержанию ↑

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным. Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья. До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.

Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

Минусы для продавца

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость. Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше.

Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

Минусы для покупателя

Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей. В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется.

Но мало кто понимает разницу между правом проживания без постоянной регистрации и с ней – если человек прописан в квартире, то фактически он потеряет возможность жить там только после выписки, а заставить его ее оформить нельзя.

Легче всего решить проблему в случае, если жильцы имеют временную регистрацию. Максимальный ее срок составляет 5 лет, минимальный – 6 месяцев, но чаще всего она оформляется на 1 год. Если жилец просто зарегистрирован на жилплощади, но не проживает там, то новому собственнику проще дождаться завершения срока, чем затевать судебные тяжбы.

Принудительно выписать нежелательных соседей с постоянной пропиской получится только через суд, но обращение в эту инстанцию не дает гарантии того, что решение будет вынесено в пользу истца.

Иск будет удовлетворен судом, если удастся доказать одно из следующих обстоятельств:

  • неправомерное или представляющее опасность поведение соседа по жилплощади;
  • длительное отсутствие по месту регистрации, факт пропажи без вести или смерти жильца;
  • отсутствие законных оснований для проживания.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст.

292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки. Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

к содержанию ↑

Кого не получится выписать?

Не получится выписать жильца, если он:

  • имеет права собственности – в случае продажи продавцом только своей доли квартиры, избавиться от соседства получится после выкупа оставшейся части у других совладельцев;
  • получил жилье по завещанию или дарственной с условием сохранения права на пожизненное проживание некоего лица;
  • отказался участвовать в приватизации квартиры (в этом случае автоматически возникает право на пожизненное проживание и смена собственников значения не имеет);
  • внес паевой взнос в кооператив (даже если сумма незначительна);
  • подписал договор ренты или пожизненного содержания;
  • внес в брачный контракт пункт о пожизненном проживании в квартире;
  • не достиг совершеннолетия.
к содержанию ↑

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными членами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

  1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
  2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
  3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

к содержанию ↑

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

  1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
  2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

  1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
  2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
  3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
  4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
  5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

к содержанию ↑

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

  1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
  3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
  4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
  2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
  3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
  4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
  5. Права и обязательства сторон.
  6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

  • паспорт;
  • расширенную выписку из ЕГРН;
  • выписку из домовой книги;
  • техпаспорт;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
  • нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в браке;
  • разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в браке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

к содержанию ↑

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

  1. Квартира куплена до брака. В браке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
  2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
  3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
  4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Особенности продажи квартиры с прописанным человеком

Покупка жилой недвижимости – сложная процедура. Первым делом нужно тщательно изучить информацию об объекте, ведь в последнее время все чаще встречается продажа квартиры с прописанным человеком. Соглашаясь на такую покупку, следует трезво оценить риски, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель в будущем.

к содержанию ↑

Зачем нужна прописка

Прописка – устаревший термин, который появился во времена Советского Союза. Хотя в быту его активно применяют до сих пор, правильнее использовать современное понятие «постоянная и временная регистрация».

Прописка является требованием закона. Каждый гражданин должен быть зарегистрирован, иначе ему грозит административный штраф.

Постановка на регистрационный учет осуществляется в интересах государства, которое ведет базу данных граждан и собирает сведения о перемещениях лиц внутри региона или по всей РФ.

Самому же субъекту прописка необходима как минимум для получения государственных услуг. К тому же многие органы власти требуют наличие регистрации, наример, при официальном устройстве на работу.

Чтобы разобраться в терминологии, предлагаем прочитать статью “В чем разница: прописка и регистрация”.

к содержанию ↑

Порядок продажи квартиры

Стандартная процедура продажи квартиры осуществляется по следующему алгоритму:

  1. Составление договора купли-продажи.
  2. Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю. Для этого предоставляется основание для регистрации.
  3. Фактическая передача денег.

Пройти эти этапы без помощи профессионала довольно сложно, поэтому нередко граждане обращаются за помощью к юристу.

Продажа дома с прописанным человеком не собственником осуществляется на основании договора. Стороны предварительно определяют, кто сохраняет право проживания в квартире и на какой срок. Если покупатель выясняет, что в жилье прописаны люди, которые там фактически не находятся, нужно обсудить, как их снять с учёта.

к содержанию ↑

Законна ли продажа квартиры с прописанным человеком

После того как покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, лица, зарегистрированные на жилплощади, должны сняться с учета. Происходит это по заявлению нового владельца ( Правила регистрации от 17.07.1995 № 213 ). Также сняться с учёта лица могут по своему желанию.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Хотя закона, в котором четко указано, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, нет, в теории это реально. На практике же не многие готовы приобрести жилплощадь с зарегистрированными посторонними людьми.

В такой ситуации рекомендуется особенно тщательно изучить пункты договора и согласовать процедуру выписки жильцов, если это возможно.

В законе нет прямого запрета на продажу квартиры с прописанным человеком. Но если субъект не хочет выписываться добровольно, покупателю приходится обращаться за содействием в органы правосудия.

Многих граждан интересует, может ли собственник квартиры продать ее без согласия прописанных в ней лиц. Это возможно, но следует учитывать ряд нюансов.

Если жилплощадь досталась владельцу через приватизацию, но граждане, зарегистрированные на ней в момент перехода государственной собственности к частному лицу, отказались от присвоения, за ними остается право пожизненного проживания в такой недвижимости.

к содержанию ↑

Порядок продажи квартиры с прописанным лицом

Прежде всего, нужно уточнить, сохраняет ли прописанный в квартире человек в будущем право проживать в ней или нет. В первом варианте это обязательно указывается в договоре. Если такого пункта в соглашении нет, сделка признается ничтожной.

Но если на жилплощади прописаны лица, которые не сохраняют право на проживание, закон не относит это к категории существенных условий.

Чтобы сделка была успешной, нужно иметь представление о том, как продать квартиру с прописанным человеком. Для этого часто в договоре купли-продажи указывается, что лицо обязуется выписаться добровольно.

Важно помнить, что действующими сторонами сделки является правообладатель и покупатель. На других субъектов обязательства не возлагаются, они даже могут о них не знать, так как лично не подписывают соглашение.

После этого события могут начать развиваться по разным сценариям. Если кто-то купил квартиру с прописанным человеком, как его выписать – резонный вопрос, который возникает у нового владельца.

Стоит постараться прийти к обоюдному согласию, чтобы гражданин добровольно обратился в регистрационное подразделение МВД, сам написал заявление с просьбой снять его с учета или подал заявку в электронном виде. Органы учёта в течение 3 дней выпишут человека.

Если лицо не хочет сотрудничать, выписка осуществляется на основании судебного решения. Покупателю придется доказывать, что человек, которого нужно снять с регистрации:

  • живет в другом месте;
  • не участвует в расходах на оплату и поддержание состояния общего имущества;
  • постоянно проживает в другом городе.

Могут быть предусмотрены другие обстоятельства.

к содержанию ↑

Выселение за нарушение условий проживания

Продать приватизированную квартиру с прописанными людьми трудно. Когда они не спешат освободить жилплощадь, покупатель наверняка захочет снять их регистрации принудительно.

Если в состав зарегистрированных лиц входят субъекты, сохранившее право постоянного пользования, выселить их будет практически невозможно. Но это правило не распространяется на ситуации, которые нарушают условия проживания граждан:

  1. Отказ от оплаты коммунальных услуг, других обязательных платежей.
  2. Систематическое повреждение жилого имущества.
  3. Регулярное нарушение прав иных лиц, проживающих в помещении.

На основании этого допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе с помощью судебного иска.

к содержанию ↑

Выписка через суд

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Идеальный вариант – достигнуть компромисса с прописанным лицом. За принудительной выпиской в органы правосудия обращаются, когда жильцы не дают согласия на снятие с регистрации.

  • смена владельца;
  • отсутствие на жилплощади длительное время;
  • фактическое проживание в другом месте.

В редких случаях новому владельцу приходится обращаться с заявлением о признании прописанного человека без вести пропавшим или умершим. Решение суда обязательно для подразделений по регистрации в структуре МВД.

к содержанию ↑

Как сторонам обсудить нюансы продажи жилья с прописанным человеком

Решив продать квартиру, если в ней прописаны люди, хозяин жилья должен отразить все существенные условия сделки в договоре с покупателем. Соглашение нужно оформлять в стандартной письменной форме:

Договор купли-продажи содержит обязательную информацию:

  • о сторонах сделки:
    • паспортные данные;
    • место проживания;
  • о квартире:
    • общая площадь;
    • техническое состояние;
    • наличие обременений;
  • о прописанных лицах и их обязанности сняться с учета к определенному периоду.

Покупатель жилого помещения не должен беспокоиться о том, нужно ли согласие на продажу квартиры прописанного человека. Позиция этого субъекта значения не имеет.

Помимо договора, для регистрации предоставляют оригиналы следующих документов:

  • кадастровый паспорт и план БТИ на квартиру;
  • прежний правоустанавливающий документ на недвижимость: договор продажи, дарения и другое;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины.

Вместе с договором составляется акт передачи недвижимости, где указывается дата вручения ключей от квартиры новому владельцу.

к содержанию ↑

Обременение недвижимости: суть и последствия для покупателя

Обременение – это наложение ограничений на распоряжение имуществом, имущественными правами. Чаще всего обременяется именно недвижимость, так как это исключает возможность быстро передать объект третьим лицам, укрыть от обращения на него взыскания по обязательствам.

Яркие примеры обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • доверительное управление имуществом;
  • заключение договора ренты.

Квартира, которая продана с зарегистрированным лицом, тоже считается обремененной. К примеру, практически невозможно продать дом, если в нем прописаны несовершеннолетние дети. Поэтому покупатель и продавец обычно договариваются, когда и в каком порядке жильцы снимутся с регистрации.

Прекращение обременений чаще всего связано с основаниями их возникновения. Негативные последствия для покупателя в такой ситуации:

  1. Сложно договориться о добровольной выписке.
  2. Плата за коммунальные услуги начисляется на большее число людей, чем фактически проживает в квартире.
к содержанию ↑

Права прописанного человека

Чаще всего собственник жилой недвижимости регистрирует в ней членов семьи и близких родственников. По общему правилу, эти лица имеют право:

  • пользоваться квартирой, как и ее хозяин, если другое не предусмотрено в соглашении между сторонами;
  • прописывать в ней своих несовершеннолетних детей.

Лица, зарегистрированные в помещении, должны заботиться о жилплощади, сохранять её в целости.

к содержанию ↑

Преимущества покупки жилья с прописанными людьми

Плюсов покупки недвижимости с прописанными лицами не много. Основной из них – цена. С учетом риска оспаривания заключенной сделки купли-продажи стоимость квартиры значительно снижается.

Сэкономив сейчас, покупатель, возможно, столкнется с расходами в будущем, если с прописанными жильцами возникнут разногласия и ему придется обращаться в суд.

В принципе, если в квартире не зарегистрированы недееспособные граждане или несовершеннолетний ребенок, снятие с учета посторонних не должно вызвать трудностей. Не сложно выписать и людей, которые не являются родственниками собственника.

Решать вопрос с пропиской лучше с продавцом. Один из способов застраховаться от проблем с регистрацией – уплатить остаток суммы за квартиру только после выписки бывших жильцов и освобождения жилплощади.

к содержанию ↑

Негативные последствия для покупателя и продавца

Прежде чем купить квартиру с прописанными в ней людьми или продать такое жилье, сторонам нужно учесть следующие риски:

  1. Нежелание гражданина выписываться с жилплощади.
  2. Льготный статус зарегистрированного лица – несовершеннолетний или недееспособный человек. В оформлении сделки может быть отказано, если продавец не предоставит разрешение органов опеки и попечительства на выписку такого субъекта.
  3. Право прописанного жить там, где он зарегистрирован. Таким образом, новому собственнику грозит нежелательное соседство.

Риски покупки квартиры с прописанным человеком и вероятность его выписать всегда зависят от конкретной ситуации. Все подводные камни нужно обсуждать еще до заключения сделки. Определенные пункты отражаются в договоре купли-продажи.

Если продавец не сообщает о зарегистрированных в квартире лицах, покупателю стоит проверить ее чистоту самостоятельно. В его интересах собрать полную информацию, которая позволит принять рациональное решение.

к содержанию ↑

Проверка квартиры на наличие прописанных в ней людей

Чтобы узнать по адресу, кто прописан в квартире, можно обратиться в уполномоченные органы:

  • специализированное подразделение МВД;
  • паспортный стол;
  • управляющую компанию;
  • МФЦ.

Эти структуры предоставляют выписки, в которых указана необходимая информация, однако получить эти сведения может только собственник и лица, зарегистрированные в квартире.

Чтобы подать запрос через подразделение МВД, нужно получить согласие лиц на предоставление информации, которая касается их регистрационных данных.

Кроме того, покупатель недвижимости имеет право запросить справку в ЕГРП на факт наличия обременений квартиры правами третьих лиц.

к содержанию ↑

Разрешена ли такая сделка законом?

Законодательство, оглашающее нормы права собственности, руководствуется статьёй 35 Конституции РФ и главой 17 Гражданского кодекса РФ. Здесь указано, что права собственника олицетворяют одну из его свобод, связанную с распоряжением имуществом, находящимся в собственности.

Статья 35 Конституции Российской Федерации

  1. Право частной собственности охраняется законом.
  2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
  3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
  4. Право наследования гарантируется.

Соответственно, если в его квартире прописан не собственник, то это не препятствует проведению сделки купли-продажи. Это означает, что для проведения имущественной сделки согласие прописанного лица не требуется.

Также § 7 главы 30 ГК РФ, в которой указаны основные положения, касающиеся купли-продажи, не содержат норм, препятствующих сделке, если в квартире прописаны третьи лица.

Мнение эксперта
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.

Вступление покупателя в собственность на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования квартирой для лиц, прописанных продавцом до проведения сделки. Это положение подкрепляется статьёй 292 ГК РФ и 31 ЖК РФ.

Но так как каждый человек в России обладает также конституционным правом на жильё, которое регулируется Гражданским и Жилищным кодексом, выписать его после совершения купли-продажи можно только при определённых условиях, да и то не во всех случаях.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком
  • Чего ожидать за фиктивную регистрацию по месту жительства и как признать незаконной прописку в квартире?
  • Как написать по образцу согласие собственника на прописку по месту жительства и всегда ли оно необходимо?
  • Какие штрафы предусмотрены за просроченную прописку по месту жительства? Можно ли избежать наказания?
  • Можно ли прописаться в квартире без согласия собственника и как это сделать без его присутствия?
к содержанию ↑

Как выписать зарегистрированных людей?

Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.

Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:

  • на стоимость объекта;
  • на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.

Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.

Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:

  1. Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
  2. Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
  3. Подготовка документов для сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
  5. Регистрация ДКП.
  6. Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
  7. Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.

Продавцу не следует давать покупателю ложные обещания о том, что прописанные лица снимутся с регистрационного учёта сами.

Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.

Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделки и расторжения договора.

Процедура снятия с учета

После регистрации права собственности в Росреестре, покупатель получает выписку из Единого Государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая даёт ему полномочия ответственного распоряжения собственным имуществом. На этом основании он обращается в районный или городской суд, по месту расположения вновь приобретённой квартиры с прописанным человеком.

Но предварительно ему следует уведомить прописанного, о необходимости выписаться и своём намерении обратиться в суд.

Такое уведомление лучше всего отправить заказным письмом по почте. Если адресат на него не ответит, через месяц можно приступать к процедуре возбуждения иска, где ответчиком по гражданскому делу выступит не выписывающийся гражданин.

Для этого собственник пишет исковое заявление по форме, установленной статьёй 131 ГПК РФ, в котором указывает:

  1. Основания возбуждения иска: приобретение квартиры с не выписанными гражданами.
  2. Причины, по которым им была приобретена «проблемная» квартира.
  3. Факт передачи ответчику уведомления о необходимости сняться с регистрационного учёта и отказ (бездействие) ответчика.

В просительной части нужно внести следующие пункты:

  1. Просьба признать иск полностью.
  2. Разрешить принудительную выписку ответчика (с указанием его фамилии, имени и отчества).

По завершении текста ставится подпись и дата подачи заявления. Ниже вносится перечень приложений. Приложения даются, соответственно статье 132 ГПК РФ, по числу ответчиков и в соответствии с требованиями.

В них обязательно входят:

  • ДКП;
  • выписка из ЕГРН;
  • квитанции с почтового отделения об отправке заказного письма ответчику;
  • опись вложения, подтверждающая отправку уведомления;
  • уведомление о получении заказного письма;
  • иная документация, подтверждающая правомочие иска.

После того как будет назначена дата судебного заседания, нужно выступить в суде, доказав, что не снявшееся с регистрационного учёта лицо, утратило право пользования жильём.

Если суд примет положительное решение, то нужно:

  1. получить на руки выписку из решения суда;
  2. подождать 10 дней пока она вступит в силу;
  3. обратиться с ней в МФЦ и подать заявление на выписку ответчика.

Если, при этом, несанкционированные жильцы отказываются освободить помещение, нужно обратиться в Службу Судебных приставов и возбудить исполнительное производство о выселении.

Автор статьи
Гусев Илья Анатольевич
Практикующий юрист с 10-летним стажем. Специализация — семейное право. Знает о законе все.
Следующая
Квартирные вопросыМожет ли собственник квартиры выписать прописанного родственника без его согласия

Добавить комментарий

Adblock
detector