Оформление продажи дома с земельным участком

Приняв решение продать дом вместе с земельным участком нужно постараться избежать рисков, которые могут возникнуть при оформлении документов. Нужно помнить, что в этом случае совершается сделка с двумя объектами недвижимости: домом и участком земли.

Так как у нас два объекта, то и пакет документов обязан быть оформлен на каждый в отдельности, то есть на дом и участок. Стоит к этому подойти с предельной осторожностью, так как неправильно оформленные документы могут привести к утрате прав на собственность.

Совет. Не следует забывать, что каждая сделка купли-продажи носит индивидуальный характер, то есть в каждом конкретном случае будут свои нюансы, мы же рассмотрим общие правила. Поэтому, по возможности, лучше довериться юристам профессионалам, которые дадут правильные советы именно в вашей ситуации.

Дом с участком

Определение стоимости

Перед продажей дома и участка необходимо определить их стоимость. Для этого возможны два варианта:

  • Определить стоимость самостоятельно. Это подразумевает самостоятельный анализ рынка недвижимости в вашем районе. Для этого необходимую информацию можно получить, изучив аналогичные объявления в прессе и интернете.
  • Сделать профессиональную оценку. Обратиться к профессионалу-оценщику, который определит стоимость дома и сделает оценку рынка недвижимости. На руки вам будет выдан «Отчет об оценке».

При проведении оценки необходимо учитывать многие факторы, которые непосредственным образом влияют на стоимость дома и участка:

  1. Район расположения и его характеристики: удобство развязки транспорта, экология, степень развития инфраструктуры:
    • школы,
    • детские сады,
    • спортивные сооружения,
    • больницы,
    • магазины,
    • культурно-развлекательные учреждения и т.д.
  2. Размеры дома и площадь участка.
  3. Из какого материала дом построен.
  4. Коммуникации.
  5. Год постройки.

Определив и проанализировав все характеристики, можно определить цену продажи дома и участка.

Правоустанавливающие документы

Чтобы процедура продажи прошла быстро и без особых хлопот необходимо наличие документов, которые подтвердят право собственности и распоряжения имуществом по своему усмотрению. Если документы отсутствуют, то это может сказаться на стоимости продаваемого имущества.

Документом, подтверждающим право собственности, является «Свидетельство на право собственности». В том случае, когда оно отсутствует, необходимо пройти процедуру его оформления.

Для этого вам понадобятся правоустанавливающие документы:

  • Зарегистрированные договора купли-продажи, дарения, обмена, свидетельство о вступлении в наследство.
  • При дарении или вступлении в наследство должна быть приложена справка о выплате налога.
  • В случае самостоятельного строительства дома, нужно приложить справку о выделении участка под строительство или договор о ведении строительства и удостоверение о его регистрации.
  • Выписку из ЕГРП.

Проверив наличие всех правоустанавливающих документов, приступаем к сбору документов, необходимых для заключения сделки.

Необходимые документы

Список необходимых документов довольно обширный и стоит учесть, что отсутствие хотя бы одного из них сделает невозможной заключения договора на продажу дома:

  1. Свидетельства, удостоверяющие право собственности.
  2. Технический паспорт продаваемого дома с поэтажным планом.
  3. В органе местного самоуправления нужно взять выписку из домовой книги.
  4. Письменное согласие всех проживающих и прописанных в доме лиц, с указанием подтверждения согласия выписаться из данного дома при его продаже.
  5. Справка об отсутствии задолженности по уплате налогов.
  6. Выписка из ЕГРП.
  7. В случае отсутствия сведений в Кадастровой палате, необходимо представить уведомление об этом. Если участок прошел регистрацию, то кадастровый паспорт.
  8. Если в доме прописан несовершеннолетний ребенок, то необходимо разрешение о его выписке из органов опеки.
  9. Если прописанный муж (жена) в доме не проживает или супруги находятся в разводе, нужно его согласие на продажу дома заверить нотариусом.

Совет. Нужно знать, что срок действия выписки из кадастрового реестра составляет один год, а технического паспорта, выданного БТИ пять лет. Проверьте все даты, подписи и правильность внесения данных.

Заключение предварительного договора

Резонный вопрос, который возникает при подписании предварительного договора (договора о намерениях) – для чего он нужен. Его наличие обезопасит обе стороны от возможных изменений условий сделки одной из сторон в процессе сбора документов, требующихся для подписания основного договора или урегулирования других вопросов.

Он заключается в том случае, когда стороны договорились о купле-продаже дома, обговорили все условия по передачи прав собственности, но правоустанавливающие документы еще не готовы или при наличии других причин, которые позволят устранить все возможные препятствия, например, покупателю необходимо решить некоторые финансовые проблемы.

Не будет секретом, что часто состояние документов на момент продажи находится в ненадлежащем состоянии. В большинстве случаев при заключении предварительного договора покупателем выплачивается аванс, который продавец может использовать по своему усмотрению.

Участники обговаривают срок, за который все возникшие вопросы будут решены и устанавливают дату подписания основного договора. Таким образом, предварительный представляет собой вид страховки от внесения каких-либо изменений в устную договоренность одной из сторон. Условия предварительной сделки послужат основанием для их перенесения в основной договор.

Предварительный вариант должен иметь в своем составе:

  • Предмет договора
  • Описание всех условий, которые войдут в основной вариант.
  • Предполагаемый срок для подписания основного договора. В том случае, если данный дата не оговаривается, то срок его действия будет длиться один год.

Если по каким-либо причинам одна из сторон избегает подписания основного договора, другая может подать на неё заявление в суд. Следует учесть, что насильственное его подписание исключено, и предварительный договор по истечении срока не имеет действия. Он не подлежит госрегистрации.

Заключение основного договора

Основной договор составляется письменно и подписывается сторонами. При наличии желания, возможно, зарегистрировать его нотариально. Но это необязательно. Он должен содержать:

  1. Наименование документа, в нашем случае «договор купли-продажи».
  2. Заключение, место и дата.
  3. Предмет самого договора с полным перечнем всех продаваемых и покупаемых объектов недвижимости.
  4. Определяющие признаки каждого предмета недвижимости: где расположен, инвентарный номер, его площадь, категория земли, сведения о регистрации права.
  5. Цена сделки. Общая цена и цена каждого предмета сделки в отдельности.
  6. Дополнительные условия: гарантии, условия оплаты расходов на заключение сделки и т.д.
  7. Договор подписывается в трех экземплярах.
Совет. Передачу денежных средств необходимо совершить при свидетелях и желательно в банке, чтобы сразу же сдать их на хранение. В этом случае исключается передача поддельных банкнот. Обязательно возьмите расписку в получении покупателем денег.

После проведенной процедуры подписания, составляется акт приёма-передачи.

Регистрация

После подписания договора, необходимо зарегистрировать сделку. Документы необходимые для неё:

  • Документы, устанавливающие право на дом и на землю.
  • Технический паспорт на дом и выписка из кадастрового реестра на землю.
  • Договор купли с актом передачи.
  • Справка обо всех лицах, которые прописаны в доме.
  • Квитанции об уплате госпошлины.

Кроме того могут понадобиться:

  • Разрешение из органов опеки.
  • Нотариально заверенное согласие на продажу от супруга.

Обе стороны обращаются для регистрации в течение десяти дней. При себе иметь паспорта, для удостоверения личности.

Стоимость

Для физических лиц стоимость регистрации будет составлять 6 тысяч рублей, из которых:

  • 2 тысячи за регистрацию права на дом,
  • 2 тысячи за регистрацию права на землю,
  • 2 тысячи за регистрацию самого договора.

Кроме того следует помнить, что если продающий владел имуществом менее трех лет, то ему необходимо внести налог в размере 13% от стоимости. Вместе с этим он обладает правом на налоговые льготы, но до 1 миллиона. Покупатель также имеет право на налоговые льготы на сумму до 2 миллионов.

Нюансы

  • К подписанию договора стоит подходить с особой внимательностью. Лучше промедлить, чем поторопиться. Внимательно изучите все документы, которые продавец вам предъявляет. Продавец может оказаться не собственником, а наследником пожизненного дарения, что исключает его право на продажу.
  • Дом может оказаться самостроем, в этом случае оформить его в собственность будет непросто.
  • Если продавец действует по доверенности, то проверьте её действие у нотариуса, т.к. она может быть просрочена или отозвана. Ещё лучше связаться с хозяином.
  • Убедитесь в подлинности согласия проживающих в доме на продажу.
  • Подойдите ко всем представленным документам с ответственностью, внимательно их изучите. Поймите, что это в ваших интересах.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий