Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное жилье, проданное с молотка за неуплату долгов, привлекательно с точки зрения цены, банку хочется вернуть кредитные деньги, он готов снижать цену до достаточно низких показателей. Вдобавок они проверяют юридическую «чистоту» недвижимости.

Домик с гирей

Особенности обременения по ипотеке

Чем является ипотечное жилье? Ипотека передача в залог жилья, или другой недвижимости, на покупку которой банк дал деньги, он же остается владельцем права залога. Он в первую очередь вправе требовать уплату долга за счет заложенного имущества, все остальные кредиторы рассчитывают лишь на часть, оставшуюся после расчетов с кредитором.

Залог отмечается реестром прав на недвижимость, и дает гарантию, что владелец или собственник недвижимости не распорядится ею, и кредитор не потеряет свои гарантии на возврат долга.

Ипотека имеет несколько особенностей:

  • закладывается лишь имущество, стоящее на кадастровом учете и на него официально зарегистрированы права;
  • ипотека распространяется и на долг и на проценты по нему и на другие траты, кредитора в связи с данным договором, если по иному не написано в договоре;
  • банк вправе выпустить ипотечную закладную и продать её, продав долг другому лицу;
  • ипотека переходит к наследникам или новообразованному юридическому лицу, возникшему в результате реорганизации;
  • кредитор вправе снять обременение по собственному усмотрению.

Сделки с заложенной недвижимостью проводятся исключительно при участии банка, иначе без него, проведение сделок, внесение записей в реестр прав считается нарушением на уровне преступления.

На что стоит обратить внимание при покупке

  • проверить документы на квартиру или дом или участок (в банках тоже люди ошибаются);
  • изучить договор с банком предыдущего собственника;
  • проверить наличие закладной;
  • проверить наличие других обременений (аренда, регистрация места жительства и т.д.);
  • наличие запрета на последующую ипотеку.

Закладная, как и договор, определяет условия сделки между покупателем имущества и кредитором. Например, в закладной могут оговариваться условия, на которых покупатель вправе продать объект, не встречая препятствий со стороны банка.

Банк может разрешить аренду ипотечного объекта, вселение других людей, в основном право дается на членов семьи. Закон говорит, что как только суд принимает решение о взыскании на объект за неуплату долга, обременения прекращаются.

Однако, бывшие обладатели прав могут продолжать пользоваться квартирой или домом, и придется разбираться с ними, подавая в суд, и, обращаясь к приставам.

Последующая ипотека означает право перезаложить объект. Проверка делается через реестр прав. Там обязательно отмечаются все залоги. Если одна из сторон уклонилась от регистрации залога, то вторая вправе обратиться в суд. О судебном разбирательстве ставится отметка, которую потом убирают после закрытия дела.

Увидев, в реестре отметки о других залога или судебном споре, желательно отказаться от покупки или хотя бы подождать результата.

Процедура оформления ипотечной квартиры

Процесс покупки тот же, что с обычной недвижимостью, вдобавок присутствуют дополнительные стадии:

  • сообщить банку о желании совершить сделку по ипотечной квартире;
  • подготовить предварительный договор купли-продажи;
  • оплачивается оставшаяся часть долга перед банком;
  • снятие обременения банком получить согласие банка на покупку объекта без снятия обременения;
  • составляется и подписывается соглашение о покупке квартиры;
  • продавец квартиры получает остаток цены за квартиру.

Любая сделка по приобретению недвижимости проходит регистрацию, это положение касается и предварительного договора.

Описанный выше алгоритм действий касается приобретения недвижимости у должника, неспособного выплатить долг. Есть и иная дорога: купить недвижимость у банка или на аукционе в процессе исполнительного производства.

Покупка на аукционе плоха непредсказуемостью, вдруг появится кто-то не менее заинтересованный и готовый серьезно потратиться.

Встречается еще один способ. Банк сам ищет покупателя, пользуясь услугами риелтора. Риелтор или снижает цену или наоборот повышает её до максимума.

Предварительно подписывается договор с должником, он передает кредитору права на квартиру ил дом, и тот уже её распоряжается на свое усмотрение. После продажи, деньги уходят на погашение долга. Получит что-то от сделки должник или нет, зависит от обстоятельств, и суммы, которую выставит за квартиру банк.

Свои предложения о покупке залогового жилья банки выкладывают на своих сайтах или сайтах риелторов, с которыми они работают.

В таком случае новый покупатель подписывает привычный договор купли-продажи. Если банк перевел все права на объект на себя, обременения снимаются заранее, в них нет смысла, и сделка проводится по привычной процедуре:

  • подается заявка через сайт банка;
  • подписывается соглашение;
  • деньги кладутся в банк;
  • покупатель получает документы на квартиру и регистрирует свои права.

Необходимые документы

  • паспорта кредитора и должника;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • выписка из реестра прав на недвижимость;
  • предварительный договор;
  • договор (копия для продавца, покупателя, банка, регистратора);
  • закладная по ипотеке, выпущенная банком;
  • согласие банка на сделку, если в договоре она не содержится или не оговаривается иным образом;
  • квитанция, подтверждающая перевод денег банку.

Покупка жилья напрямую у банка требует меньшего пакета документов:

  • паспорт покупателя;
  • доверенность представителя банка (выдается нотариусом);
  • договор о покупке;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция, подтверждающая перевод средств банку;
  • выписка из реестра прав на недвижимость.
Документы забираются из ячейки после предъявления квитанции или платежного поручения. В финансовой организации может предусматриваться иная процедура получения бумаг после оплаты.

Перечень документов примерный. Банк, требуя дополнительные документы, может выставить еще и требования к их оформлению. Частные организации порой не менее бюрократичны государственных контор.

Плюсы и минусы покупки

Минусы покупки:

  • возможные претензии бывшего собственника;
  • волокита с оформлением: в банке забыли снять обременения или сообщить о правах третьих лиц (прописаны родственники бывшего собственника);

С гражданами взыскание ипотеки проводится исключительно через суд, и пока все этапы судебной системы не пройдены, остаются риски. Решение первой инстанции могут отменить, и должник получит обратное свою квартиру.

Риски исключаются при условии продажи объекта при участии должника. Наличие судебного спора проверяется через реестр прав на недвижимость.

Плюсы покупки:

  • шанс получить скидку на приобретение жилья;
  • продаются квартиры, как правило, с первичного рынка, не надо бояться появления неизвестных ранее наследников.

Конечно, нельзя обвинять всех в жульничестве, но подстраховаться стоит, проконсультировавшись с юристом. Кроме консультаций, юристы непосредственно при желании клиента принимают участие в переговорах, подаче документов и других ситуациях, где клиент сочтет это нужным.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 0,00, (оценок: 0)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий